物業(yè)工作計劃(通用15篇)
日子如同白駒過隙，我們的工作同時也在不斷更新迭代中，一起對今后的學習做個計劃吧。什么樣的計劃才是有效的呢？下面是小編精心整理的物業(yè)工作計劃，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
物業(yè)工作計劃1
第一，提高服務質量，規(guī)范前臺服務。
自從我部在20xx年提出“首問負責制”的工作方針以來，20xx年是該方針全面落實的一年。無論我們在日常工作中遇到什么問題，都可以不推諉地把工作做好，負責到底。無論是否屬于這個崗位，都需要跟進落實，才能保證公司各項工作的慣性，使工作處于良性狀態(tài)，大大提高我們的工作效率和服務質量。據(jù)記錄統(tǒng)計，今年前臺接到電話26000多個，接到維修10300多個，其中接待業(yè)主日常維修7000多個，公共維修3300多個；日均電話70多，日均接待30多，日均回訪20多。
在實行“首問負責制”政策的同時，我們在7月份對前臺進行了培訓。主要為前臺服務規(guī)范、前臺服務規(guī)范用語、禮儀禮儀、說話禮儀、送客禮儀、回答禮儀、行為規(guī)范、前臺業(yè)務規(guī)范用語等。培訓結束后，進行筆試和日�？己耍恐茉谇芭_提出“微笑、問候、標準”等服務口號。我們按照平時的成績獎罰到月底，大大提高了前臺服務，贏得了廣大業(yè)主的認可。
第二，規(guī)范服務流程，物業(yè)管理走向專業(yè)化。
隨著新《物業(yè)管理條例》的頒布實施和其他相關法律法規(guī)的完善，人們對物業(yè)公司的要求越來越高。物業(yè)管理不再滿足于走在邊緣的現(xiàn)狀，而是走向專業(yè)化、程序化、規(guī)范化。在公園的日常管理中，我們嚴格控制和加強檢查，發(fā)現(xiàn)了公園內的非法經營和裝飾。從管理服務的角度，我們善意勸說并及時制止，并與公司法律顧問多溝通，制定了相應的整改措施，如修建小閣樓、安裝外陽臺蓋等。一經發(fā)現(xiàn)，我們立即發(fā)出整改通知，責令其立即整改。
第三，轉變職能，建立傭金制度。
以前客服部門對收費工作不夠重視。沒有專職收費人員，樓管兼職收費，周六周日才收。結果樓管把檢查放在第一位，充電放在第二位。這樣樓管就沒有壓力了，收多收少，甚至收一樣的東西都是一樣的，嚴重影響了收費率。因此，從今年第二季度開始，我們開始改革，取消樓宇管理人員，設置專職收費員，工資與收費標準直接掛鉤，建立激勵機制，不辭退不適應改革的樓宇管理人員。通過改革，招聘專職收費員被證明是有效的。一期充電率從55%提高到58%；第二期從60%提高到70%；第三階段從30%增加到40%。
第四，加強培訓，提高業(yè)務水平
物業(yè)管理行業(yè)是一個法律制度不完善的行業(yè)，涉及面很廣。專業(yè)知識對物業(yè)管理人員來說很重要。然而，物業(yè)管理的理論還不成熟，實踐中缺乏經驗。市場環(huán)境已經逐漸形成，要走上正軌還需要很長時間。這些客觀條件都決定了我們的員工需要不斷學習，學習行業(yè)的法律、法規(guī)和趨勢，這對我們做好工作是非常有利的。
客戶服務部是與業(yè)主打交道最直接、最頻繁的部門，員工的素質代表著企業(yè)的形象，所以我們一直在做好員工培訓工作，提高整體服務水平。我們培訓的主要內容如下:
(1)做好禮儀培訓，規(guī)范gfd
好的形象給人一種喜悅和喜悅的感覺。物業(yè)管理首先是一個服務行業(yè)，接待業(yè)主來訪。我們熱情周到，面帶微笑，心地善良，讓業(yè)主即使帶著情緒來，我們周到的服務也會減少情緒，讓我們解決業(yè)主的問題。在這方面，陳經理專門對整個部門的員工進行專業(yè)培訓，這完全是酒店式的服務標準對員工的要求。如果接待員接電話，她必須在鈴響三次以內接電話。第一句是“您好”，天元物業(yè)×號×為您服務”。前臺服務人員一定要站著服務，無論是公司領導還是業(yè)主經過前臺都要打招呼，這樣既提升了客服部門的形象，也在一定程度上提升了整個物業(yè)公司的形象，凸顯了物業(yè)公司的服務性質。
(二)做好專業(yè)知識培訓，提高專業(yè)技能
除了禮儀培訓，專業(yè)知識培訓是主要的。我們定期對員工進行這方面的培訓。主要是結合《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)管理企業(yè)收費管理辦法》等污染法律法規(guī)，學習相關法律知識，從法律上解決實踐中遇到的問題。我們還邀請了工程碩士給我們講解關于工程維護的知識。如果業(yè)主報修的話，我們應該可以分辨出維修地點，基本處理方法，師傅應該帶什么工具，工程質量各個部分的保修期。這些問題搞清楚了，才能向業(yè)主宣傳。讓業(yè)主清楚的知道，物業(yè)管理不是永遠有保障的，交了物業(yè)費之后的一切，我們公司都不負責。我們就拿幾個經典案例一起討論分析學習，物業(yè)公司在發(fā)生糾紛的情況下承擔多大的責任。我們都需要在工作中學習和積累經驗。
第五，組織活動，豐富社區(qū)文化
物業(yè)管理需要體現(xiàn)人性化管理，開展各種有趣的社區(qū)文化活動，這是物業(yè)公司與業(yè)主之間的.橋梁。前幾年，物業(yè)公司還組織了大量的社區(qū)文化活動，如一些晚會、花園活動、短途旅游和各種象棋比賽。已被全體業(yè)主認可，但結合物業(yè)實際運營情況，0。3元/平米的標準物業(yè)費連日常管理費用都保障不了，更何況組織這些活動要花很多錢。在這種情況下，我們應該克服困難，拓寬思路，多思考方式，合理利用園區(qū)資源開展有償活動。
根據(jù)實際情況，我們聯(lián)系了一些電器城、健身器材中心、英利來蛋糕店、嬰幼兒早教中心等單位在園區(qū)開展活動。這些公司提出提供一個完整的項目，公園的主人參與其中是為了好玩。經銷商不僅分發(fā)禮物，而且物業(yè)公司還收取一定的費用來彌補物業(yè)費用的不足。
通過反復的活動，體現(xiàn)了xx小區(qū)人性化的物業(yè)管理，同時加強了物業(yè)公司與業(yè)主的溝通交流，為公司增加了一筆收入。據(jù)統(tǒng)計，自3月20xx日以來，園區(qū)以活動形式收取的現(xiàn)金和實物共計約13850元。
第六，檢查二期水表未安裝，追回經濟損失。
今年客服部一直在配合工程部對二期沒有水表的住戶進行調查。據(jù)統(tǒng)計，大約有50戶家庭自入住以來沒有安裝水表，也從未繳納過水費。我們必須趕緊安裝手表，并盡最大努力收回成本。而且在安裝的過程中，我們發(fā)現(xiàn)了新的問題。許多卡式水表需要新電池。面對這種情況，我們部門派出專人負責這九棟樓的篩查和水費收取。在工程部的配合下，到目前為止，我們已經安裝了36個水表，并收回了成本。
第七，實行新的自來水收費標準，適時調整水價。
今年7月，全市自來水價格統(tǒng)一調整，園區(qū)20xx戶以上。我們必須在6月底前逐戶結清水費，以利于7月份水費平穩(wěn)過度上漲。鑒于這種情況。時間緊，任務重。我們及時調整頻率，把員工分成不同的區(qū)域，讓客服部門的所有員工都停下來，加班收水費。通過大家的共同努力，我們盡了最大努力在不到一個月的時間內完成了這項任務。7月份的水價從2。0元/噸提高到2。每噸8元。與此同時，我們基本上已經走過了從未收過水費的家庭。約有50戶被發(fā)現(xiàn)失蹤，總回收成本約為2，454英鎊。7元。關于這個問題，我部要求以后水費按月收取，而不是以前規(guī)定每季度收取一次，這樣可以減少工作失誤，詳細了解每家每戶。
第八，煞費苦心，住戶滿意度調查。
按照計劃，滿意度調查從20xx年11月開始。我們要求收費員收費，并重新注冊了車主的聯(lián)系電話。我們會在車主資料中重新輸入車主的最新聯(lián)系方式。據(jù)統(tǒng)計，已發(fā)放1610份，至今已歸還1600份，回收率62%。
20xx將是全新的一年。隨著我們服務質量的不斷提高和社區(qū)配套設施的逐步完善，x x物業(yè)公司將朝著更高更強的目標邁進，客戶服務部全體員工將繼續(xù)保持高昂的工作熱情，以更加飽滿的精神迎接新的一年，共同努力為x x x物業(yè)公司譜寫新的輝煌篇章！
物業(yè)工作計劃2
四月計劃
1、根據(jù)新冠疫情形式及政府要求，安排協(xié)調各部門持續(xù)做好疫情防控工作的開展,每日進行查看綠碼及測溫;
2、每天安排專人負責小區(qū)污水零直排施工現(xiàn)場監(jiān)管，盡量降低施工影響;
3、項目組織如何提高業(yè)務水平和工作能力以及工作效率培訓計1次;
4、完成空置房及公共區(qū)域巡查及問題統(tǒng)計，對接維修方案計劃進行工程維修;
5、完成四害消殺、綠化消殺的工作。
6、完成新進員工服務禮儀及崗位技能的培訓;
7、完成文明養(yǎng)犬的宣傳提醒，地庫制作懸掛宣傳橫幅;
8、完成微信推送及疫情防控工作開展及宣傳
9、完成各樓層防火門檢查調試工作;
10、完成園區(qū)消防設施設備的測試;
11、完成強電設施設備檢查維修工作;
12、完成集水井、雨污總管檢查及清污工作;
13、完成污水零直排現(xiàn)場開挖的巡查及跟進
14、完成新冠疫情門崗防控任務，測溫，查證記錄存檔;
15、完成園區(qū)機動車輛停放，收費管理工作，清理違規(guī)停放電瓶車200多輛次;
16、完成泳池日常清潔，瀝青路面的清洗及地下室無主垃圾的清理;
17、完成電梯五方通話、電子圍欄、紅外周屆、監(jiān)控設備的檢查簽到工作，存在故障報維修;
18、完成2次體能訓練，4次隊列訓練，一次消防技能培訓，一次崗位現(xiàn)場會;
19、嚴控裝修管理，每日安排巡邏崗對裝修戶巡查及提醒裝修戶注意事項;
20、完成一期、二期、會所門口景觀水系清洗的工作;
21、完成樓道設備平臺清掃、大廳風口清潔、一樓玻璃刮洗的工作;
22、完成地庫凹凸鏡、防撞條清潔、蜘蛛網(wǎng)清理的.工作;
23、完成各電梯按鈕、電梯轎廂消毒、公共區(qū)域、重點部位消毒的工作;
24、完成消防樓道窗戶玻璃刮洗的工作;
25、完成一期、二期石材面、側石、地庫斜坡沖洗的工作;
26、完成草坪修割、綠植造型修剪、海藻灌藥;
27、完成污水零直排工程綠化復原監(jiān)管工作;
28、完成一期、二期排水溝清淤工作，做好雨季排澇準備;
五月計劃
1、根據(jù)政府要求，持續(xù)做好疫情防控工作的開展，每日安排主管早晚協(xié)助門崗管控;
2、做好小區(qū)污水零直排施工監(jiān)管，及施工完結后的查驗，查驗不符合要求的，對接施工方整改;
3、組織全員服務意識及服務用語的培訓;
4、做好空置房及公共區(qū)域巡查及問題統(tǒng)計，對接維修方按計劃進行工程維修;
5、做好違規(guī)裝修遺留問題登記，主動與業(yè)主溝通，溝通無果協(xié)調執(zhí)法部門介入處理;
6、組織客服對于接待客戶、裝修巡查的培訓;
7、做好業(yè)主接報修的跟進及回訪，要求回訪率達100%;
8、做好業(yè)主接報修的跟進及回訪，要求回訪率達100%;
9、污水零直排工程開挖施工跟進，確保公區(qū)設施設備無損施工;
10、開展集水井檢查維修及清污清噪工作;
11、持續(xù)做好小區(qū)雨污總管檢查疏通;
12、做好強電設施設備檢查維修工作;
13、做好與施工單位維修對接，確保各項維修工作按計劃推進;
14、督促跟進電梯的維護保養(yǎng)，保障電梯日常運行的安全穩(wěn)定;
15、做好西門、北門擺閘防撞改造工作;
16、做好太陽能檢查維修工作;
17、根據(jù)新冠疫情形式及政府要求，門崗持續(xù)做好疫情防控工作的開展;
18、根據(jù)新冠疫情形式及政府要求，門崗持續(xù)做好疫情防控工作的開展;
19、完善車位信息、業(yè)主資料、裝修動態(tài)信息更新，園區(qū)各類施工活動秩序、噪音管控，紅外線報警、高壓脈沖每天一測，電梯三方通話每周一測檢、消防設備每月一測、簽到并做好相應表單;
20、繼續(xù)做好保潔部月度培訓和員工實際操作培訓，提高員工作業(yè)現(xiàn)場的品質;
21、做好園區(qū)灌木修剪、草坪施肥、草坪修剪，跟進污水零直排工程綠化破面恢復工作;
22、進行園區(qū)夏草草籽播撒、四害消殺、綠化消殺工作;
23、繼續(xù)做好地庫上油，消火栓、風口的清潔，消防樓道窗戶玻璃的刮洗工作;
24、繼續(xù)做好會所、一期、二期的日常保潔、各個景觀水系清洗的工作。
物業(yè)工作計劃3
一、指導思想
數(shù)學是人們對客觀世界定性把握和定量刻畫、逐漸抽象概括、形成方法和理論，并進行廣泛應用的過程。數(shù)學可以助人們更好地探求客觀世界的規(guī)律，并對現(xiàn)代社會中量紛繁復雜的信息作出恰當?shù)倪x擇與判斷，同時為人們交流信息提供了一種有效、簡捷的手段。數(shù)學作為一種普遍適用的技術，有助于人們收集、整理、描述信息，建立數(shù)學模型，進而解決問題，直接為社會創(chuàng)造價值。
義務教育階段的數(shù)學課程，其基本出發(fā)點是促進學生全面、持續(xù)、和諧的發(fā)展。它不僅要考慮數(shù)學自身的特點，更應遵循學生進修數(shù)學的心理規(guī)律，強調從學生已有的生活經驗出發(fā)，讓學生親身經歷將實際問題抽象成數(shù)學模型并進行解釋與應用的過程，進而使學生獲得對數(shù)學理解的同時，在思維能力、情感態(tài)度與價值觀等多方面得到進步和發(fā)展。
二、班級學生情況分析
全班共有學生43人，部分學生對數(shù)學有上進心，但接受能力還有待提高，進修態(tài)度還需不斷端正。有部分學生自覺性不夠，不能及時完成作業(yè)等，對于進修數(shù)學有一定困難。所以在新的學期里，在端正學生進修態(tài)度的同時，應加強培養(yǎng)他們的各種進修數(shù)學的能力，以提高成績。
三、教材分析
１、數(shù)與代數(shù)本冊教科書有關數(shù)與代數(shù)的知識安排了倍數(shù)和因數(shù)；分數(shù)；分數(shù)加減法和方程。這幾部分內容聯(lián)系是緊密的，倍數(shù)和因數(shù)的進修為進修分數(shù)做準備，分數(shù)的進修是進修分數(shù)加減法的基礎，分數(shù)加減法的進修以及學生前面掌握的整數(shù)四則計算是學生進修方程的基礎。
２、空間與圖形在這部分內容的設計中，充分體現(xiàn)“注重使學生通過觀察、操作、推理等手段，逐步認識簡單幾何體的形狀、小、位置關系及變換”，通過觀察物體、制作模型、數(shù)學實驗等方式，在學生頭腦中建立表象，在這些表象的支持下，通過親身體驗來助學生獲得對長方體和正方體的一些本質特征的認識，在此基礎上推導出長方體和正方體的表面積和體積的計算方法，有效地發(fā)展學生的空間觀念。
�。场⒔y(tǒng)計與概率這部分內容不但出現(xiàn)了單式的折線統(tǒng)計圖，還出現(xiàn)了復式的折線統(tǒng)計圖，并且把進修重點不放在如何制作統(tǒng)計圖上面，而是放在如何運用折線統(tǒng)計圖來了解信息，應用信息上面，通過這樣一種方式更好地培養(yǎng)學生的信息素養(yǎng)，從而達到增強學生統(tǒng)計觀念的目的。
�。础嵺`與綜合應用本冊安排的綜合應用在編寫方式繼續(xù)采用了程序性的活動方式，為學生設計出基本的活動程序并指導學生一步一步地進行活動，并在每個程序下面都給學生留有記錄、分析、計算和寫建議的地方，明確要求學生參與整個活動過程，通過學生的主動參與，提高學生綜合應用數(shù)學知識的能力。
四、教學目標
１、知道什么是倍數(shù)、公倍數(shù)和最小公倍數(shù)。在１～１００的非零自然數(shù)中，能找出１０以內某個非零自然數(shù)的所有倍數(shù)，并知識２、３、５的倍數(shù)的`特征，能找出１０以內兩個非零自然數(shù)的公倍數(shù)和最小公倍數(shù)。
�。�、知道什么是因數(shù)、公因數(shù)和公因數(shù)。在１～１００的非零自然數(shù)中，能找出某個非零自然數(shù)的所有因數(shù)，能找出兩個非零自然數(shù)的公因數(shù)和公因數(shù)。
３、知道什么是奇數(shù)、偶數(shù)、質數(shù)、合數(shù)、互質數(shù)和最簡分數(shù)，會用短除法分解質因數(shù)。
�。�、理解分數(shù)的意義，掌握分數(shù)的基本性質，會用分數(shù)的基本性質進行約分和通分。知道分數(shù)和除法、分數(shù)和小數(shù)的互化。（不包括將循環(huán)小數(shù)化成分數(shù)）
�。�、會進行分數(shù)（不含帶分數(shù)）加減運算及以兩步為主不超過三步的分數(shù)加減混合運算。會解決有關分數(shù)的簡單實際問題。
�。�、會用方程表示簡單情境中的等量關系，理解等式的性質，會用等式的性質解簡單的方程，會用方程解答生活中的實際問題。
７、通過觀察、操作，認識長方體和正方體，了解長方體和正方體的一些特征，并認識長方體和正方體的展開圖。
�。�、通過實例，了解體積（包括容積）的意義及度量單位，會進行單位之間的換算，感受單位長度的實際含義。
９、結合具體情境，探索并掌握長方體、正方體的體積和表面積的計算方法，并能應用這些計算方法解決生活中的實際問題。
10、進一步經歷簡單的收集，整理、描述和分析數(shù)據(jù)的過程。通過實例，認識折線統(tǒng)計圖，能根據(jù)需要選擇折線統(tǒng)計圖直觀、有效地表示數(shù)據(jù)。
11、初步感受數(shù)學知識間的相互聯(lián)系，有綜合運用所學知識解決一些簡單實際問題的成功體驗，獲得解決問題的活動經驗和方法，初步樹立運用數(shù)學知識解決問題的自信心。
12、在進修過程中培養(yǎng)觀察能力，操作能力，分析能力，類推能力和初步的邏輯思維能力，進一步發(fā)展空間觀察和統(tǒng)計觀念。
五、教學措施
教師是學生數(shù)學活動的組織者、引導者與合作者。教師要積極利用各種教學資源，創(chuàng)造性地使用教材，設計適合學生發(fā)展的教學過程。要關注學生的個體差異，使每一個學生都有成功的進修體驗，得到相應的發(fā)展；要因地制宜、合理有效地使用現(xiàn)代化教學手段，提高教學效益。
�。ㄒ唬┳寣W生在現(xiàn)實情境中體驗和理解數(shù)學。
（二）鼓勵學生立思考，引導學生自主探索、合作交流數(shù)學進修過程充滿著觀察、實驗、模擬、推斷等探索性與挑戰(zhàn)性活動。教師要改變以例題、示范、講解為主的教學方式，引導學生投入到探索與交流的進修活動之中。
�。ㄈ┘訌姽浪�，鼓勵解決問題策略的多樣化估算在日常生活與數(shù)學進修中有著十分廣泛的應用，培養(yǎng)學生的估算意識，發(fā)展學生的估算能力，讓學生擁有良好的數(shù)感，具有重要的價值。
�。ㄋ模┲匾暸囵B(yǎng)學生應用數(shù)學的意識和能力本學段學生的知識、能力、情感和態(tài)度與第一學段的學生相比都有了進一步的發(fā)展，教師應該充分利用學生已有的生活經驗，引導學生把所學的數(shù)學知識應用到現(xiàn)實中去，以體會數(shù)學在現(xiàn)實生活中的應用價值。綜合應用是培養(yǎng)學生主動探索與合作進修的重要途徑，教師可以通過下面案例的教學過程，培養(yǎng)學生應用數(shù)學的意識和綜合運用所學知識解決問題的能力。
物業(yè)工作計劃4
一、指導思想：
貫徹落實新課標新課改精神，培養(yǎng)學生一定的音樂技能，尤其注重培養(yǎng)學生進修音樂的興趣，提高認譜、識譜的能力。更要使一部分學生轉變思想認為進修音樂無用，認為音樂課是副課，切切實實提高學生的音樂素質。
二、學生情況分析：
本班共有學生62名其中男生31人女生31人。通過幾天的教學我對本班學生的進修情況有了更深的了解。本屆五年級學生，經過四年的音樂教學，已具備了一定的音樂基礎知識。如：樂理、識譜、視唱等。演唱的技巧和聲音都日趨完整。并有一定的豎笛吹奏能力。能夠自覺的聆聽音樂。整體素質不錯，但有一部分學生進修習慣有待糾正。其中對音樂這一學科缺乏興趣的學生有：鐘勇、鐘硯菊、王宏洋、鐘雅各、韓振、鄭文浩、吳艷輝、吳振雪等幾位同學。其中對音樂學科的進修充滿興趣的有：呂兆亮、吳曉迪、鄭文海、于江寧、鄭曉瑩、于曉、張璇、張昭華、秦龍嬌。這些同學進修認真刻苦，對任何事情都感興趣，能歌善舞，各方面表現(xiàn)都很積極，要鼓勵他們在學好書本知識的同時，將精力用在擴自己的知識面上，更快更廣的提高自己的`樂理知識能力。鼓勵他們在自己進步的同時，也能對同學有所助。
三、教材分析：
本冊教材是湘版教科書，沿襲了以往的以單元為單位的編寫風格，嚴格遵循以審美為核心，以音樂文化為主線，以學科為基點的理念。加強了時間與創(chuàng)造，加強了綜合與滲透，把激發(fā)學生進修音樂的興趣貫穿與始終。教材中所選的歌曲或樂曲都能貼近學生生活，具有童趣。本冊教材共有12個單元，每個單元安排了1首歌曲進行表演，另外2首作為聆聽曲。內容圍繞主題展開，而教材中的樂理知識，如：6/8拍，裝飾音，升降記號等的認識和運用則要求滲透于教學之中，讓學生領會和運用。另外，本冊教材加強了合唱的訓練，要求教師在每節(jié)課中都能滲透和訓練。教材強調學生的學，以學生為本，允許學生以自己特的方式進修音樂，允許學生有個性化的立見解。教材的編寫思路是以審美為中心，以音樂文化為主線，以音樂學科為基點，加強實踐與創(chuàng)造，加強綜合與滲透，把激發(fā)學生進修音樂的興趣貫穿于始終。本學期教材的知識結構體系分析和技能訓練要求。本冊教材內容包括演唱、聽賞、演奏、聽賞與跟唱活動等內容。
四、教學目標：
1、思想教育：
在教學過程中滲透德育，美育教育，全面提高學生的音樂素質，努力把教書育人提高到一個新階段，使學生成為：“四有”新人，培養(yǎng)他們愛祖國、愛人民、愛勞動、愛科學的優(yōu)秀品質。并通過各種題材歌曲的學唱，中外名曲、名歌的欣賞，讓學生感受美的藝術和高尚的情操，培養(yǎng)他們的創(chuàng)新精神、合作精神、環(huán)境意識、心理條件等，努力進取，為中國的明天奮發(fā)向上。
2、音樂知識和技能訓練：
�。�1）指導學生運用正確的姿勢和呼吸方法來演唱歌曲
�。�2）指導學生掌握正確的練聲方法
（3）初步欣賞一些小型的器樂曲，掌握音樂欣賞知識，并能培養(yǎng)學生進修音樂的興趣
（4）通過“拍拍敲敲”、“聽聽想想”、“唱一唱”等練習，提高學生的樂感和節(jié)奏感
�。�5）通過集體舞教學，提高學生的綜合素質。
�。�6）感受、體驗音樂的熱情和能力的發(fā)展。
普通學校音樂欣賞教學應側重于通過優(yōu)秀音樂作品助兒童提高感受、理解音樂的能力積累優(yōu)秀的音樂作品，建立有質量有個性的“寵愛曲庫”享受參與的快樂和培養(yǎng)以音樂的探究熱情。這樣，音樂欣賞與其他活動的主要分界線就在于：音樂欣賞活動不特別注重表演、創(chuàng)作技能的發(fā)展而更側重于感受、體驗音樂的熱情和能力的發(fā)展。
五、教學重難點：
教學重點：演唱歌曲，歌曲表演，聽賞。
教學難點：感受各種拍子的特點，欣賞能力，審美情操的培養(yǎng)。
六、主要措施：
1、指導學生進修正確的坐姿、唱姿，以及合理的發(fā)聲練習曲
2、注重學生的音樂綜合技能、技巧、知識訓練，指導學生有感情地歌唱
3、在教學中指導學生了解歌曲的情緒，并能用正確的情緒來演唱不同的歌曲。
4、每節(jié)唱歌課給學生三分之一的時間練習，教師正圈理、引導
5、合理安排時間進行音樂欣賞，培養(yǎng)學生對音樂的愛好，開拓學生的視野，并了解一些音樂知識
6、通過律動以及集體舞的訓練，培養(yǎng)學生的節(jié)奏感和樂感，加強學生的全面素質
7、在綜合課、唱歌課、欣賞課、器樂課、歌舞唱游課中滲透德育，深化教育
8、利用多媒體開展教育活動，使學生參與耳、眼感官，提高學生的進修興趣，豐富課堂生活，開拓音樂視野。
9、以素質教育為本，不斷提高音樂在素質教育中的作用，并落實于教學，充分發(fā)揮音樂課益智、促體、輔德的功能
10、注重進修過程的評價，把學生的進修興趣、態(tài)度、參與程度納入考查范圍。
11、認真?zhèn)湔n，不斷探索新的教學方法。
12、公平對待每一個學生，多鼓勵，少批評。
13、鼓勵學生課外進修音樂。
14、利用多媒體，讓學生從視覺聽覺多方位感受音樂。
物業(yè)工作計劃5
一、全面實施規(guī)范化管理。
在原有基礎上修定各部門工作手冊，規(guī)范工作流程，按工作制度嚴格執(zhí)行，加大制度的執(zhí)行力度，讓管理工作有據(jù)可依。并規(guī)范管理，健全各式檔案，將以規(guī)范表格記錄為工作重點，做到全面、詳實有據(jù)可查。
二、執(zhí)行績效考核工作，提高服務工作質量
以績效考核指標為標準，實行目標管理責任制，明確各級工作職責，責任到人，通過檢查、考核，真正做到獎勤罰懶，提高員工的工作熱情，促進工作有效完成。
三、強化培訓考核制度
根據(jù)公司培訓方針，制定培訓計劃，提高服務意識、業(yè)務水平。有針對性的開展崗位素質教育，促進員工愛崗敬業(yè)，服務意識等綜合素質的`提高。對員工從服務意識、禮儀禮貌、業(yè)務知識、應對能力、溝通能力、自律性等方面反復加強培訓，并在實際工作中檢查落實，提高管理服務水平和服務質量，提高員工隊伍的綜合素質，為公司發(fā)展儲備人力資源。
四、結合小區(qū)實際建立嚴整的安防體系
從制度規(guī)范入手，責任到人，并規(guī)范監(jiān)督執(zhí)行，結合績效考核加強隊伍建設，加大對小區(qū)住戶安防知識的宣傳力度，打開聯(lián)防共治的局面。
五、完善日常管理，開展便民工作，提高住戶滿意度
以制度規(guī)范日常工作管理，完善小區(qū)樓宇、消防、公共設施設備的維保，讓住戶滿意，大力開展家政清潔、花園養(yǎng)護、水電維修等有償服務，在給業(yè)主提供優(yōu)質服務。
六、根據(jù)公司年度統(tǒng)籌計劃，開展社區(qū)文化活動，創(chuàng)建和諧社區(qū)。
根據(jù)年度工作計劃，近階段的工作重點是:
1、根據(jù)營運中心下發(fā)的《設備/設施規(guī)范管理制度》、《電梯安全管理程序》、《工作計劃管理制度》等制度規(guī)范，嚴格執(zhí)行，逐項整改完善，按實施日期落實到位。
2、根據(jù)《績效考核制度》中日常工作考核標準組織各部門員工培訓學習，明確崗位工作要求。
3、擬定車輛臨停收費可行性方案。
4、配合運營中心"溫馨社區(qū)生活剪影"等社區(qū)文化活動的開展，組織相關部門做好準備工作。
5、按部門計劃完成當月培訓工作。
20xx年御苑區(qū)將以務實的工作態(tài)度，以公司的整體工作方針為方向，保質保量完成各項工作任務及考核指標，在服務質量提升年中創(chuàng)出佳績。
物業(yè)工作計劃6
一、前期物業(yè)工作主要有如下四方面：
�。ㄒ唬�、參與規(guī)劃設計、施工跟進
1、規(guī)劃設計
（1）、參與目的：使設計在滿足技術、規(guī)范要求下要同時滿足便于使用、易于維護、運行可靠、安全，使用和維護費用低的要求。
�。�2）、階段劃分：第一階段是參與提供方案設計條件；第二階段是參與初步設計的審核，主要工作是查看設計條件的落實情況，及對各細部進一步研究并提出建議；三是參與施工圖紙會審，審核設計條件和建議落實情況和對設計進一步的審核。
�。�3）、時間及重點：規(guī)劃設計階段的參與主要是跟隨工程的規(guī)劃設計實際進度進行。物業(yè)參與的重點是設施設備和公共部位的.質量保證。
為保證工作質量，應該對工程的每個分部工程進行分析，提供相應的建議。
2、施工跟進
�。�1）、目的：熟悉土建、設施設備、管路的敷設情況，為以后管理打下基礎；二是參與工程的驗收工作，控制工程的施工質量，確保工程的使用功能，減少工程維修量和費用支出，避免造成使用糾紛；三是收集各種工程技術資料。
�。�2）、要設計出相應的表格和工作程序來保證施工跟進的工作質量，
�。ǘ�、確定物業(yè)公司運行所需文案
鑒于公司預在本項目建立正規(guī)的物業(yè)管理模式，因此，公司的架構和運行模式需要重新建立。
1、運行模式：新的公司運行模式采用iso9001：20xx版的模式建立。
2、具體內容：新的運行模式的文件共分成如下三個層次
�。�1）、質量管理手冊： 主要包括公司的質量方針和質量目標，組織機構設置，各部門、崗位職責、權限及溝通，相互關系。
�。�2）、程序性文件： 針對公司各部門的具體工作編制相應的程序性文件進行控制。
（3）、第三層次性文件 主要指對部門的各質量活動和操作進行描述和規(guī)定的詳細作業(yè)文件，包括質量記錄、相關標準和制度等。
根據(jù)上述方案，由顧問公司根據(jù)我公司的實際情況，提供相關文案，經審核通過后，作為公司的正式文件。
為確保顧問公司提供文案的進度和質量，編制顧問進度計劃，經雙方確認后執(zhí)行。每項工作按照如下程序進行：根據(jù)進度計劃確定工作內容----我方提出編寫要求----按要求提供資料---我方審核通過后批準執(zhí)行。
根據(jù)開發(fā)商提供的的項目計劃完成時間在20xx年6月，以上文案在20xx年2月末以前完成。
�。ㄈ�、籌備設施設備采購、人員招聘及培訓
1、依據(jù)：根據(jù)確定的崗位說明書、人員到崗計劃及辦公計劃進行。
2、時間：20xx年3月進行人員招聘，4、5月人員培訓。
3、時間可根據(jù)實際情況進行調整。
�。ㄋ模⒔庸茯炇�、物業(yè)公司正式運行及改進
1、按照規(guī)定對物業(yè)進行接管驗收。
2、公司按照既定模式運行。
3、在實際運行過程中持續(xù)改進。
二、公司人員需求計劃
1、20xx年3月前，共需三人，項目負責人一人、內業(yè)資料一人、工程負責人一人(暫定名)。
2、分工：
�。�1）、項目負責人： 參與以上四個方面工作的全部工作，重點負責2、3、4方面工作，并對規(guī)劃設計、施工跟進工作進行指導和監(jiān)督。
�。�2）、內業(yè)人員：直接受項目負責人領導，協(xié)助項目負責人進行工作，熟悉相關工作內容，對工作過程中的資料進行規(guī)范管理，完成領導交辦的工作。
�。�3）、工程負責人：直接受項目負責人領導，負責第一部分工作。
3、20xx年3月以后人員根據(jù)實際情況另行確定。
物業(yè)工作計劃7
1、正常期的管理工作計劃
序號 項目 內容時間 備注
一房屋及公共設施的維修保養(yǎng)
1．制定房屋及公共設施的維修保養(yǎng)計劃；
2．養(yǎng)護和維修計劃方案；
3．維修基金的管理；
4．房屋的維修管理；
5．房屋的養(yǎng)護服務物業(yè)交付使用之日起
二機電設備的維修保養(yǎng)
1．設備的基礎資料管理；
2．設備的運行管理；
3．設備的維修管理；
4．設備能源和安全管理。物業(yè)交付使用之日起
三安全事務管理
1．治安管理；
2．交通車輛管理；
3．消防管理。物業(yè)交付使用之日起
四智能化設施管理
1．日常使用操作；
2．維護；
3．系統(tǒng)完善。物業(yè)交付使用之日起
五大廈環(huán)境管理
1．綠化管理；
2．清潔衛(wèi)生管理；
3．環(huán)保管理。物業(yè)交付使用之日起
六財務管理
1．財務帳務
2．費用收取。物業(yè)交付使用之日起
七大廈文化活動開展
1．舉辦宣傳；
2．舉辦大廈活動；
3．提供大廈服務。物業(yè)交付使用之日起
八服務及完善配套物業(yè)交付使用之日起
2、驗收與接管程序
接管驗收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)單位 、承建單位（或個人托管）的新建房屋（或原有房屋）時，在竣工驗收的基礎上以物業(yè)主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。
接管驗收是物業(yè)管理過程中不可少的一個環(huán)節(jié)。我們sq物業(yè)管理公司不僅要盡早地介入物業(yè)的建設，而且要充分利用其在接管驗收中的地位嚴格把關，決不允許馬虎從事，得過且過，避免公司今后遭受損失。
3、制定物業(yè)驗收計劃及接管手續(xù)書
物業(yè)驗收技術小組會同賽博韋爾管理處，根據(jù)物業(yè)管理合同的要求制定相應《物業(yè)驗收計劃》，在驗收計劃中明確驗收的步驟、驗收的項目、驗收項目所依據(jù)的標準、驗收的`責任人員，驗收計劃應由驗收技術小組組長審核，并報總經理審批。驗收小組應在接管驗收前15天制定出接管驗收手續(xù)書。
4、資料的接管驗收
開發(fā)商（大業(yè)主）通知物業(yè)公司接管驗收。驗收技術小組會同MXY商業(yè)物業(yè)管理處按驗收計劃進行資料的接管驗收，認真審查驗收、移交方提供的產權資料和技術資料，并記錄在《驗收交接記錄》中，對于個別一時難以備齊的資料，在不影響整個接管驗收工作的進度下，可由交接雙方議定，限期提交并做好記錄備查。
5、物業(yè)的預驗收
1、物業(yè)驗收技術小組分專業(yè)，按驗收計劃要求依據(jù)設計圖紙對房屋質量、使用功能、外觀質量、公共配套設施設備等進行預驗收。
2、驗收技術小組依據(jù)國家標準《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》、《房屋接管驗收標準》對物業(yè)的實物進行驗收，主要驗收設備和主材的規(guī)格型號、容量、制造廠一并清查數(shù)量、安裝位置等。
3、在預驗中查出不合格項目，由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表， 返回給移交單位，限定日期由移交單位或工程施工單位進行整改，并商定時間復核。
4、對預驗收的單種設備進行試運轉驗收，主要驗收設備的安裝質量和運轉中設備的主要技術指標。對不符合的指標及時得出書面意見，要求移交單位組織設備制造廠家或施工單位進行重新調試，達到規(guī)定的要求。
6、物業(yè)的驗收
1、在預驗收的物業(yè)遺留問題統(tǒng)計表之遺留問題落實實施后，物業(yè)驗收技術小組進行驗證并在房屋遺留問題中記錄結果。整改合格后，按驗收計劃進行正式的物業(yè)驗收。
2、樓宇的實物驗收，按驗收計劃進行，做到三符合。一是圖紙與設備規(guī)格型號、數(shù)量符合；二是工程的主要設備的安裝位置與安裝質量符合；三是設備包括設備聯(lián)接的整個系統(tǒng)的技術性能，應與設計的功能符合，驗收結果記錄在《驗收交接記錄》中。
3、在實物驗收過程中發(fā)現(xiàn)不合格立即提出書面《遺留問題整改報告》限期整改，并在《驗收交接記錄》中記錄。
4、崗位移交在完成資料交接。
物業(yè)工作計劃8
商業(yè)、寫字樓性質物業(yè)是在建設規(guī)劃中必須用于商業(yè)或辦公經營性質的房地產，它是城市整體規(guī)劃建筑的重要組成部分，其直接的功用就是為消費者提供購物、辦公的場所。從建筑結構上來分，商場物業(yè)有敞開式的市場和廣場類型，也有封閉式的購物中心、寫字樓類型。較之傳統(tǒng)的居住型物業(yè)，此類物業(yè)給開發(fā)商及物業(yè)公司帶來的收益更加可觀，但按照收益與風險相對應的商業(yè)原則，因經營和管理商業(yè)物業(yè)導致的法律糾紛也比住宅物業(yè)更加復雜。
一、商業(yè)物業(yè)糾紛的特點及成因簡析。
我們認為，商業(yè)性物業(yè)糾紛較之傳統(tǒng)居住型物業(yè)糾紛，具備如下兩個方面的特征：
�。ㄒ唬┥虡I(yè)物業(yè)較難成立業(yè)主委員會，以業(yè)委會為維權主體與物業(yè)管理公司的直接對抗相對較少，更換物業(yè)公司也相對較少。
相對于住宅而言，商業(yè)地產經營業(yè)態(tài)各異，又由于如今商業(yè)地產呈現(xiàn)租賃式經營模式，導致商業(yè)物業(yè)像住宅那樣成立業(yè)主委員會有困難。據(jù)20xx年相關部門統(tǒng)計，僅以深圳為例，商業(yè)物業(yè)成立業(yè)委會的比例不到四分之一。依深圳市《業(yè)主大會和業(yè)主委員指導規(guī)則》及相關文件規(guī)定，“商業(yè)物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50%以上，或者物業(yè)已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)(大廈)所在的街道辦事處書面提出申請成立首屆業(yè)主委員會�！�
實踐中，如果商業(yè)物業(yè)是單一業(yè)主且物業(yè)又在自家成立的子公司管理之下，則根本沒有成立業(yè)委會的必要。只有在存在分割產權物業(yè)的情況下，才具備了成立業(yè)委會的前提。但問題是很多商業(yè)性物業(yè)從表面上看入住率頗高，但實際上各個產權人將物業(yè)出租，或者開發(fā)商用委托第三方經營或者全場租約的形式經營，又或者開發(fā)商已經出售的單元不多而更多的單元被迫出租。因此許多寫字樓的入住率高并不代表小業(yè)主交付使用的面積多，不一定達到成立業(yè)委會的法定要求。即使達到了法定的條件，也因商業(yè)樓宇的產權人不像小區(qū)業(yè)主那樣特別在意小區(qū)公共事務和共同利益關系，在缺乏相互了解交流的平臺下，也很難形成成立業(yè)委會的合意。加上開發(fā)商控制的物業(yè)公司顯然并不希望成立對抗性的業(yè)委會，無人牽頭的小業(yè)主就成了一盤散沙。
物業(yè)公司最擔心的就是與業(yè)委會對抗、導致丟失管理權。沒有業(yè)委會或者開發(fā)商作為大業(yè)主在業(yè)委會中具有控制權，則物業(yè)管理中最大的利益雙方的沖突就大為減少，業(yè)主更換物業(yè)管理公司的訴訟以及成功的可能性也較少。當然，作為企業(yè)的物業(yè)管理服務企業(yè)的律師，我們經常向開發(fā)商、物業(yè)公司灌輸成立業(yè)委會的好處，有一個監(jiān)督方，有利于物業(yè)公司管理行為更加規(guī)范，有利于減少各類糾紛，有利于小區(qū)的和諧。
�。ǘ╇S著商業(yè)地產的開發(fā)，物業(yè)管理公司的業(yè)務在傳統(tǒng)住宅領域外有了新拓展，部分商業(yè)項目采用了開發(fā)商和物業(yè)管理公司合作經營的商業(yè)模式，對物業(yè)管理質量提出了更高要求，出現(xiàn)了相對居住型物業(yè)中欠繳物業(yè)管理費訴訟案件數(shù)量下降，但個案標的額上升以及針對管理質量、管理內容和收費合理性的新訴訟糾紛。
深圳中院房地產庭所作出的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，傳統(tǒng)居住型物業(yè)訴訟60%集中在物業(yè)公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)管理費，30%則是業(yè)主訴物業(yè)公司管理不當所導致的侵權糾紛，其他物業(yè)糾紛的比例則為10%；而在商業(yè)物業(yè)中，欠繳物業(yè)管理費的糾紛比例下降至30%，經營戶、業(yè)主訴物業(yè)公司管理不善導致的管理類侵權糾紛上升至50%，20%則是其他糾紛。
出現(xiàn)以上情形的原因主要歸結為以下兩個方面。其一，商業(yè)性物業(yè)因其租金與物業(yè)管理費的收費標準大大高于居住型物業(yè)，開發(fā)商一般不愿將商業(yè)物業(yè)的巨大利潤讓渡于其他物業(yè)公司，因此進駐商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理公司大多為開發(fā)商公司的子公司或關聯(lián)公司。地產公司此時與物業(yè)公司之間更易形成緊密的利益共同體，傳統(tǒng)地產業(yè)務中本應由地產公司負責經營的領域，如房屋租賃，招商引進，廣告招租等業(yè)務，此時都將會一并委托給物業(yè)公司，或者直接將大廈經營權交付給物業(yè)公司代行使權利。
在減少了開發(fā)商負擔的前提下，無疑加大了物業(yè)管理公司的責任和義務，增加了諸如租賃合同模板的制定；租賃合同糾紛的預防和解決；招商、廣告業(yè)務的引進、管理；業(yè)績分成等新業(yè)務上。同時，因服務范圍的擴大，業(yè)主和商戶對物業(yè)公司的管理是否合法得當、是否謹慎合理、費用是否合理、特別是中央空調費用的測算是否合理等更加關注。其二，進駐商業(yè)物業(yè)的經營戶或企業(yè)，一般依據(jù)合同約定，在進駐前均會繳納一定數(shù)額的物業(yè)管理費保證金，加上商戶進行實體經營、經濟實力相對較強，因此欠繳物業(yè)管理費的案件數(shù)量相對下降，不過因為商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理費相對高昂，個案欠費的數(shù)額會升高。
二、針對商業(yè)物業(yè)糾紛的原因和新類型，物業(yè)管理企業(yè)在風險防范方面應當注意以下幾點。
�。ㄒ唬┰诮邮荛_發(fā)商委托，獨立取得商業(yè)物業(yè)經營權的情況下，物業(yè)公司在制定商業(yè)樓宇招租租約模板時，需要注意：
1、獨家經營權保障條款
在物業(yè)公司對商業(yè)樓宇招商經營過程中，租賃合同的雙方為物業(yè)公司與商戶。為了保證利益最大化，商戶可能會提出保障其同類經營項目的獨家經營權。因此，應當在合同中約定獨家經營權的涵義和范圍：
�。�1）明確獨家經營權的含義。某類行業(yè)或者店鋪的名稱、經營業(yè)態(tài)、經營范疇等要解釋明確，尤其是約定不允許引進的類似行業(yè)的范圍。
（2）明確違約責任，特別是獨家經營的商戶必須達到的業(yè)績和按時交納租金（或分成）、管理費等的違約責任，并約定管理方在條件成就時有權利提前解除合同。
2、開業(yè)日期與開業(yè)率的約定
對于初次招商的商業(yè)物業(yè)來說，項目開業(yè)日期對于經營商家和管理方都是比較重要的，項目開業(yè)日期的確定，是收取租金、管理費，特別是與實際使用相關聯(lián)的中央空調費、水電損耗等費用的標志和起點。實踐中，需要雙方明確約定項目的各項收費起點，對于開業(yè)日期要求商家開業(yè)前向管理方出具書面函件，明確其開業(yè)日期，以便管理方做好水電、中央空調、其他公共設施的啟動準備。到期即使因單方原因無法正式開業(yè)或者達不到商業(yè)預期，也應當開始計算各項費用。
對于因開業(yè)日期不明確或者開業(yè)率不足導致無法支付各項費用的糾紛，雙方事先應當就開業(yè)的具體日期、逾期不能開業(yè)的處理辦法以及各方的違約責任做出明確的約定；在開業(yè)率上應當在合同中明確約定開業(yè)是否為整體開業(yè)；如不是，則要確定開業(yè)率是多少，開業(yè)率計算標準是以開業(yè)商家占全部商家數(shù)量的.比例還是以開業(yè)面積占物業(yè)整體面積的比例進行計算。管理方在合同條款制定上選擇有利于己方的和免責的條款來合法規(guī)避責任和最大程度完成費用收取任務。
3、租金遞增率的設定
經營商業(yè)地產時，租金是投資回報的主要方式。在租金的確定上，如合同明確約定采用固定租金，則無甚爭議；若采用遞增租金時，應當確定租金遞增率，作為合同相對方的物業(yè)公司應當代開發(fā)商了解本地區(qū)一定時期內商業(yè)地產的升值潛力，并經過對政府規(guī)劃、統(tǒng)計部門發(fā)布數(shù)據(jù)的研究和詳細的市場調查后，借鑒周邊類似物業(yè)的租金確定方式來確定。實踐中，因客觀經濟形勢的千變萬化，一味租金遞增將導致商戶難以為繼，導致或者拖欠或者逃之夭夭的后果。為了雙贏乃至多贏，應當在合同中約定租金、管理費的彈性條款，如雙方協(xié)商一致可以減免或者降低遞增幅度等。
4、扣率租金模式下如何預防法律糾紛
除采用固定租金或遞增租金的形式以外，在某些情況下還可采用扣率租金�？勐首饨鹗遣扇】勐首饨鸷凸潭ㄗ饨饍烧呷∑涓叩姆绞�，即確定一個百分比例，按照每個租期商戶的營業(yè)額乘以百分比所得的金額為扣率租金。如果扣率租金高則當月租金為扣率租金，如扣率租金低于固定租金，則當月租金為固定租金，一般采取的是先預交固定租金，待租期結束后再補足扣率租金與固定租金之間的差額的形式。這種租賃費用收取方式多見于大型商廈。如深圳華X萬X城。這種做法，使得物業(yè)公司在獲得固定收益的同時，也分享了商戶的經營成果，保證了開發(fā)企業(yè)利潤的增長。
但是，如何確定商戶的營業(yè)額則是個突出的問題，很多時候開發(fā)企業(yè)和商戶會因為營業(yè)額數(shù)額上的爭執(zhí)而引發(fā)法律糾紛甚至終止雙方之間的租賃合同。在實踐中，如果是商場統(tǒng)一收銀方式的話，則不存在此問題；如果是由商戶各自收銀，采取“日報”和“月報”相結合、商戶自報和物業(yè)企業(yè)定期抽查相結合的形式則更為合理。首先，應每日統(tǒng)計商戶的日營業(yè)額，待到月底時再讓商戶上報整月的營業(yè)額，在此基礎上很容易根據(jù)商戶的日現(xiàn)金流量計算出整月的營業(yè)額，不容易存在誤差；其次，應不定期的抽查商戶的營業(yè)情況，根據(jù)當日抽查的營業(yè)額再與商戶自報的營業(yè)額進行對比分析。如何確定租金是事關開發(fā)企業(yè)利潤的重要事項，在實踐中應采取靈活合理的方式，并在合同中進行明確具體的約定，以避免法律糾紛的出現(xiàn)。
5、避免“裝修期”容易出現(xiàn)的法律漏洞
物業(yè)公司在進行物業(yè)招商時往往會給予商戶一定期限的裝修期，在裝修期內商戶享受免租并減免物業(yè)服務費用、免除中央空調費的待遇。但問題是裝修期雙方之間的法律關系究竟如何確定？為了財務統(tǒng)計便于操作，有些合同把裝修期獨立于正式的租賃期限以外，這樣的很容易出現(xiàn)法律風險。因為在租賃期限內，雙方存在租賃法律關系且由合同明確約定了權利義務，有據(jù)可依。如果裝修期獨立于正式租賃期限以外，則合同約定的租期尚未開始，并且商戶未實際經營，雙方的法律關系應如何界定？如裝修期間發(fā)生安全事故造成人身和財產損失應如何承擔？商戶裝修完畢但因故毀約后房屋如何才能恢復原狀？等等。為了避免雙方法律關系的不確定，建議將裝修期納入正式租賃期限，并在租賃合同中對裝修期可能發(fā)生的問題進行具體明確的約定。
6、裝修條款引發(fā)糾紛的預防
在商業(yè)地產租賃過程中，商戶通常會按照自己的需要對房屋進行裝修。就裝修問題事先約定不明而引發(fā)的租賃糾紛日漸增多。因此在租賃雙方簽訂租賃協(xié)議時，應對裝修條款詳細加以約定。
�。�1）裝修范圍。根據(jù)有關規(guī)定，承租人在裝修房屋、增加附屬設施前，首先應當書面征得出租人的同意，明確出租人同意裝修的具體范圍；其次，承租人在裝修前，應將房屋裝修設計方案取得出租人認可；最后，明確承租人違反上述約定應承擔的恢復原狀、賠償損失、支付違約金等責任。
�。�2）裝修期限。通常情況下，出租人應給予承租人一定的裝修期限，該期限應屬于“裝修免租期”。承租人在該期限內除需付物業(yè)管理費、水電費等費用外，無須支付房屋租金。雙方還應明確該期限屆滿后，即使承租人未能完成裝修，仍需按約支付租金。
（3）裝修保證金。為防止因承租人裝修造成房屋結構破壞，出租人可以要求承租人預先支付一定數(shù)額的錢款作為裝修保證金，以保證承租人履行其裝修條款中約定的義務。
�。�4）租賃終止后的裝修處理。一般說來，承租人會把裝修款分期攤入營業(yè)成本中，在租賃期限正常屆滿時不應存在補償問題。但在租賃關系提前結束時，雙方往往會為裝修的補償問題發(fā)生爭議。為此，雙方應在裝修條款中明確非因承租人原因而導致租賃提前終止時，出租人的裝修補償義務和補償標準。如因承租人違約導致租賃提前終止時，承租人無權要求出租人給予裝修補償。因此，承租人應保管好裝修的相關票據(jù)、合同等書證，以便雙方結算。
�。�5）對物業(yè)管理來說也應當重視裝修期，在物業(yè)服務合同中約定中央空調在裝修期內是否開啟、開啟的時段和收費標準，裝修期滿后全額收取空調費。物業(yè)服務費一般在裝修期有所下調，但仍要履行管理義務，應將《裝修須知》讓承租商戶簽收并隨時進行監(jiān)督檢查，避免出現(xiàn)人身和財產損害。
7、優(yōu)先續(xù)約權的條款設定
一般情況下，在商業(yè)地產租賃合同中均對承租人的優(yōu)先續(xù)約權有約定，但往往約定的內容模糊，通常只是表述“承租方租賃期滿后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權”。但同等條件如何界定？無法實際操作，如果商業(yè)地產升值導致租金暴漲，有第三方出價高的情況下，承租方利用該條款占據(jù)物業(yè)拒不退出，從而發(fā)生糾紛�；谶@種情況我們認為應當在租賃合同中做出如下約定：
（1）承租方在租賃期滿后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權。
�。�2）對于長期合作并且商業(yè)信譽較好的租戶，同等條件可以約定為承租人有權在第三方出價的租金上下不超過10%范圍內時享有優(yōu)先權，比如原租金是10000元，第三方出價只要不超過11000元，承租人就有權以10000元繼續(xù)承租；如果第三方出價為12100元，那么承租人有權以11000元繼續(xù)承租。
�。�3）此外同等條件也可約定為租賃期限屆滿后，具備房地產評估資格的評估機構所提供的同地段、類型或相似地段、類型租金標準為同等條件，如原租金10000元，租期5年后評估租金為15000元，承租人所出租金在15000以上則有權繼續(xù)承租。
8、對欠租商戶采取“停水停電”措施的法律風險
在商戶拖欠租金和物業(yè)管理費用的情況下，物業(yè)公司是否可以直接采取停水停電的措施是實踐中比較糾結的問題。我們認為應當具體情況具體分析。
首先應在租賃合同中寫明在商戶欠租的情況下物業(yè)公司享有對商戶采取停水停電的權利。此外，應區(qū)分兩種情況：第一種情況，開發(fā)商或業(yè)主與自來水公司和電力公司簽訂了《用水協(xié)議》和《購電協(xié)議》，則對于欠租的商戶，開發(fā)商和業(yè)主可以采取停水停電的自助措施。因為商戶和自來水公司、電力公司并不存在水、電使用合同，不能享有相應的使用與否的決定權。第二種情況，商戶和自來水公司、電力公司直接簽訂了水、電使用合同，則商戶用水、用電的權利就受法律保護。此時，雖有免責約定，司法實踐中也通常被認定承擔擅自停水、停電造成商戶經濟損失的賠償責任。另外，還要注意即使有權停水、停電，物業(yè)公司也應事先書面通知商戶，提前告知停水、停電的具體實施時間、范圍，以避免給商戶帶來突然損失和可能的法律賠償風險。
對于物業(yè)公司因業(yè)主和租戶、商戶欠繳物業(yè)管理費的斷水斷電問題，按照國務院《物業(yè)管理條例》和各地的物業(yè)管理條例、各地《業(yè)主公約》模板以及司法實踐，均認定物業(yè)公司行為違法�；谖飿I(yè)公司和業(yè)主之間的平等合同關系，一方付錢，一方提供服務，物業(yè)公司有對小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)管理及維護相應設施設備、保證業(yè)主和物業(yè)使用人安全合理便捷使用的義務。即使物業(yè)公司接受水電部門委托代收水、電、煤、有線電視等費用，也不是這些基礎設施的提供者，并不享有供水、供電、供氣合同等約定的權利。即使在物業(yè)服務合同中約定當業(yè)主、物業(yè)使用人不繳納物業(yè)費時物業(yè)公司可以采取斷水斷電等措施，這種約定因干涉他合同而無效。物業(yè)公司如任意胡為將承擔侵權賠償責任。
9、解除租賃合同、強行收回房屋和處理商戶遺留物品的法律風險
制定租賃合同一般都會約定合同解除條件，如商戶欠租達到一定金額和時間、商戶違法經營，則出租人就享有合同解除權。實踐中，合同解除條件已經成就，但商戶拒絕騰退房屋和償還欠款的情形較突出，考慮到從起訴到法院強制執(zhí)行的時間長、過程復雜，為了避免擴大損失，業(yè)主大多會采取自行強制收回房屋的措施。如何有效的防范法律風險，避免欠租商戶以丟失珍貴物品為由反咬一口呢？首先，一旦滿足合同解除條件，出租人應及時向商戶郵寄解除租賃合同通知書，寫明要求商戶自動騰退房屋的期限，如超過期限則出租人將強行收回房屋。
其次，如商戶超過該期限仍未搬離，則出租人應采取邊清理邊取證的方式：第一，邀請公證人員至現(xiàn)場，對清理房屋的整個過程進行公證；第二，聘請律師作為見證，并對現(xiàn)場商戶的遺留物品進行認真清點造冊，全程錄像，留作證據(jù)；第三，將商戶的遺留物品妥善保管，并書面通知商戶留存物品的地點和清單，要求其限期領取并承擔保管費用。實踐中，也有由物業(yè)管理公司、業(yè)委會、社區(qū)工作站甚至無利害關系人數(shù)人見證下清退承租商戶物品的做法。
�。ǘ�、物業(yè)服務企業(yè)履行管理義務應當注意的風險與防范
1、商業(yè)物業(yè)的保險與風險規(guī)避
商業(yè)物業(yè)流動人流量多，注意物業(yè)使用相關人的人身和財產的安全是物業(yè)服務重點。同時進駐商戶、企業(yè)自身的實力和守法守規(guī)意識參差不齊，加上設施設備特別是空調、電梯扶梯、水電供應等都容易滋生事故，因此要比住宅物業(yè)管理有著更多的風險性。司法實踐中，侵權訴訟與日俱增，而且索賠金額也日益加大。物業(yè)管理公司在日常的經營中面臨著巨大的風險，因為再優(yōu)秀的物業(yè)管理公司也很難避免因工作中的疏忽和過失對物業(yè)使用相關人的人身安全和財產造成損害，而受害者可依法提出索賠，如何轉嫁風險成為擺在物業(yè)管理公司面前的一個難題。而保險就是一個很好的選擇。
事實上，很多物業(yè)企業(yè)往往要求商戶應購買相應的保險，而忽視了自身的保險。即使在商戶已經購買保險的情況下，根據(jù)保險利益原則，商戶投保的也只是自身的財產，萬一發(fā)生不測事件，例如火災，在毀壞商戶財產的同時也給建筑物本身帶來了損害；又例如第三者在經營場所的意外傷害，在商戶無力賠償或其他賠償不足的情況下，物業(yè)公司乃至開發(fā)商往往都要承擔連帶責任，對于微利企業(yè)的物業(yè)管理公司而言，購買足夠的保險至為重要。一般應考慮購買如下保險：
�。�1）財產一切險，承保范圍是保險單明細表中列明的保險財產因自然災害或意外事故造成的直接物質損壞或滅失，包括指雷電、颶風、臺風、龍卷風等及其他人力不可抗拒的破壞力強大的自然現(xiàn)象，以及火災和爆炸；
�。�2）第三者責任險，即由于意外事故造成第三者人身傷亡或財產的直接損毀，依法應由被保險人支付的賠償金額。
�。�3）物業(yè)管理責任險，即凡在工商行政管理部門登記注冊，取得合法資格的物業(yè)管理者，均可作為被保險人。該險種涵蓋了物業(yè)管理公司最為擔憂的各種責任風險，如公眾場所中的第三者責任；電梯扶梯責任；游泳池責任；廣告牌責任以及停車場責任等。理賠范圍不僅包括了物業(yè)公司因管理或從業(yè)管理過程中的疏忽或過失造成第三者人身傷亡或財產損失（依法應由物業(yè)公司承擔的經濟賠償責任），還包括物業(yè)公司訴訟費用和為縮小或減少對第三者人身傷亡或財產損失的賠償責任所支付必要的、合理的費用。
2、商業(yè)物業(yè)停車場區(qū)域的車輛管理損毀風險的控制與預防
商業(yè)地產停車場的管理風險，主要集中在車輛管理損毀風險。，是指物業(yè)服務企業(yè)對停車場的經營服務過程中，因管理停放的車輛發(fā)生損壞、滅失等給企業(yè)帶來的風險。具體風險可能有：車輛停放期間車輛外表被第三人用器具劃傷，被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，在停放期間被盜竊或搶劫或者因遭遇其他不可預知情形，諸如狂風暴雨等導致的車輛毀損。由于高檔商圈、寫字樓內停放的車輛大多價值不菲，因此該類糾紛和訴訟將導致物業(yè)公司承擔不菲的賠償風險。
物業(yè)公司是否應承擔賠償責任關鍵在于判斷停車服務關系是否構成保管合同法律關系。依據(jù)公平原則，這方面司法實踐中已經形成定論，即如果簽訂了特定物品的保管合同、所有人支付了保管費則構成保管關系，無論出現(xiàn)何種情形，保管人即物業(yè)公司都要承擔賠償責任。否則就只是車位使用服務關系。但車位使用服務這一契約關系也要求物業(yè)公司必須盡到謹慎善良合理的管理義務。即使遭遇極端天氣也無法免責。20xx年大雨造成廣州、北京等地一些商業(yè)樓盤發(fā)生地下停車場浸水事件，車主損失巨大，造成影響較大的群體性糾紛，我們代理的物業(yè)公司方面臨舉證難的窘境。因此，提請注意以下方面：
（1）建立車位進場刷卡制度，并將車位服務合同性質、停放服務的具體內容和車輛停放人應注意的事項印制在停車憑證上。
�。�2）完善停車場硬件，要求開發(fā)商、業(yè)主購買監(jiān)控設備，降低管理風險。（3）將停車場車輛停放服務的內容制成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經營單位是否承擔車輛的保管責任等。
(4)收取停放服務費，給予收款憑證，收款憑證上應記載停放的時間和車輛的牌號或者電子卡應有可資查詢的存檔記錄。如果車輛停放憑證丟失，應由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛人員的身份證前往管理處辦理相應的憑證掛失手續(xù)，重新領取車輛放行憑證。
(5)因物業(yè)維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區(qū)域進行單獨圍攔，進行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。 (6)在異常天氣來臨時，需要及時廣播告知業(yè)主挪移車位，提前預備沙包等物，尤其注意商業(yè)物業(yè)的地下防空停車場，一般防空區(qū)域是有三防門的，及時放下此門便具有防毒、防水、防輻射的功能，日常管理時，不能只圖車輛通過的便利，用水泥封閉三防門下面的凹形閘口，而應當用易于挪動的木板或其他可以隨意搬動的材料封閉凹形閘口。
(7)建立健全保安員日常巡查制度，保證一定的巡查密度，及時發(fā)現(xiàn)問題，排除潛在危險。對監(jiān)控設備要保證完好無損，對錄像資料要按照國家規(guī)定，保存至少30天。
(8)購買保險，分散管理風險。
三、物業(yè)管理企業(yè)的進場和撤場
俗語常說“有始有終”。無論是住宅物業(yè)還是商用物業(yè)，物業(yè)公司管理都始于進場而終于撤場，雖然被動撤場在商業(yè)地產中較為少見，但物業(yè)進場、撤場不當所引發(fā)的糾紛和后續(xù)調處將會十分復雜。經過對客戶蘇州開發(fā)區(qū)最大商業(yè)旅游建筑群、南京某重點大學校區(qū)、無錫最大購物中心、深圳南山區(qū)某大型商場等物業(yè)進場、退場的法律服務，我們認為物業(yè)企業(yè)對大型商業(yè)項目的進場和撤場應高度重視并注意風險防范。
�。ㄒ唬┪飿I(yè)的進場的類型與相關問題
商業(yè)地產中依據(jù)進場時間不同分為“依前期物業(yè)管理協(xié)議的進場”和依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進場。
1、“依據(jù)前期物業(yè)管理協(xié)議的進場”
協(xié)議的主體是開發(fā)商，所以交接對象也是開發(fā)商。因此在與開發(fā)商交接的情況下，進場前應當把握如下兩個原則，其一，審查開發(fā)商所移交的材料是否完備，是否真實。對移交的材料應當查實，如暫時未能移交及查實的，應當由開發(fā)商說明情況，取得開發(fā)商書面承諾書，要求其在承諾期限內完成相關材料的交付義務。其二，物業(yè)公司對開發(fā)商所移交的物業(yè)及實體性構筑物一定要把好驗收關，否則因把關不嚴而造成的后遺癥和改造、增設工程會給物業(yè)公司帶來沉重的負擔。具體來說，應當注意以下幾個方面：
（1）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，要求開發(fā)商提出的補救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費用，是否對小業(yè)主有減免費用、允許搭建改造承諾等以及對外承諾的商業(yè)配套設施等問題）。
�。�2）要求開發(fā)商對小區(qū)所有土建工程、消防工程、管線隱蔽工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）圖紙、單位名稱、工程項目合同、工程負責人聯(lián)系電話、保修期限等內容列出清單和附件交給物業(yè)公司。
（3）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留存清點備用，可為以后維修減少費用。
�。�4）凡樓宇內采用非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。
（5）驗收時注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄電梯設施、商業(yè)景觀取水用的水管接口、垃圾收集房（含清潔工具房）、商業(yè)指示標識系統(tǒng)、汽車泊位是否足夠，樓宇公用、消防設施做好與否，室外加工用電的預留電源插座、空調滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。
�。�6）對于可能有爭議的商業(yè)區(qū)域公共設備、設施、輔助場所（休憩綠地）、停車位等產權須界定并出具相關證明或特別承諾。避免以后引起投訴、紛爭。
2、依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進場。
這類交接相對于前者較為復雜，理想狀態(tài)下如有相對方的配合則會順利交接，但通常均會發(fā)生利益沖突。典型的案例即為北京建外soho的物業(yè)進場交接，雙方互相設置障礙甚至大打出手，造成了很惡劣的社會影響，降低了北京建外SOHO的經營形象。因此對于“新舊交接”的進場方式，尤其需要注意以下幾個方面：
�。�1）一方進場，一方會撤場，雙方都應當組建接管小組，與對方會商制定交接的流程、時間表、確定負責人。
�。�2）嚴格執(zhí)行交接流程，對于相關材料的交接，應當做好交接清單，并讓對方簽字。對因歷史遺留問題發(fā)生的資料遺失，如開發(fā)商未將資料移交導致退出的物業(yè)無法移交的，應當取得其聲明并簽字確認。往來函件應當提前與當?shù)剜]局聯(lián)系，找專人進行確認送達業(yè)務，如發(fā)生拒收的情況，應當采取DV全程跟拍或公證送達。
�。�3）對物業(yè)硬件設施進行驗收。列出清單并依據(jù)清單對水電，管線消防等硬件設施逐項進行接管驗收，對于損壞的部分，需去函說明，取得快遞回執(zhí)。（4）對資料和樓宇內的遺留問題進行協(xié)調，補救。
�。�5）如雙方發(fā)生沖突，應首先取得樓內業(yè)主及開發(fā)商的支持并向政府主管機構請求協(xié)調，在維穩(wěn)的背景下，通過正當?shù)姆绞竭M場而不要采取過激措施。對有爭議的部分，應當取得對方明確的書面答復，本著“求同存異”的原則，逐步進行協(xié)調接收。
�。ǘ┪飿I(yè)撤場應當注意的問題
一般情況，物業(yè)撤場都會有交接相對方予以全力配合。但在物業(yè)公司遵守約定管理而相對方違約，導致物業(yè)管理企業(yè)無法取得物業(yè)管理利潤，依據(jù)合同行使解除權被迫撤場的情況下，相對方不僅不會配合，反而會百般刁難。在相對方不配合的情況下應當如何交接，此時注意兩個原則：
1、應注意“程序合法，取證充分�！睂τ跓o人配合或設置障礙的交接，撤場屬于單方行動，很容易成為對方日后爭議的口實，所以必須注意程序的合法性，每一步程序都需做到合情、合理、合法。包括：
�。�1）成立撤場工作領導小組并分立各管理項目主管小組，明確職責；
�。�2）做好交接計劃、流程并告知開發(fā)商，通知其截止撤場時間點管理責任發(fā)生轉移，警告如因其拒絕交接造成的安全責任由其自行承擔；
（3）將交接安排在管理區(qū)域內予以公示，做好管理區(qū)域內商戶、小業(yè)主的說服解釋工作；
(4)做好完備的交接記錄，DV全程拍攝并照相，將重要機電設施設備進行封貼（加蓋公章和封貼人簽字）；重要機房、值班室等安全鎖好；
(5)保安按照管理區(qū)域的重要性次第撤崗并公告；
(6)將所有日常運營管理資料和原自開發(fā)商處取得的圖紙、設施設備資料等制定清單，分類分箱封存并標記清晰；
�。�7）通知開發(fā)商接收管理資料、交接證明文書和鑰匙并要求有法定代表人或者委托人簽收;
(8）對于開發(fā)商拒絕接受的財務資產應當預先安排公證提存等措施保管妥當；
�。�9）將撤場的每一步驟和文書證明資料以及催促開發(fā)商交接的函件送達對方簽收，對方不簽收的，通過特快專遞、公證、見證等方式取得送達的證據(jù)。
2、充分依靠政府物業(yè)主管部門和街道辦等機構，事先向相關機構報告，說明撤場的原因和可能造成的嚴重后果；請求派人現(xiàn)場見證；必要時候將撤場證據(jù)和需要移交的管理資料等送達到政府主管機構保管；撤場后向政府機構提交報告。
3、整理并備份管理資料，做好財務核算、分包合同解除和清退員工的補償工作。
（1）工程類資料和日常管理資料重要的要復制備份；移交撤場資料也要整理備份。以免發(fā)生糾紛時無法舉證；
�。�2）為了追討開發(fā)商和商戶欠費，撤場前應對管理期限內的物業(yè)費用，單獨歸類制定清單，向欠費方發(fā)出清償通知書并保證送達；對未決訴訟、欠繳物業(yè)管理費或其他訴訟進行列表清理，隨后可聘請律師追繳物業(yè)管理費；
（3）清理員工勞動資料，包括：項目員工合同、薪酬、社保、保險等。對于勞動合同不完備的部分進行補充，分項列明工資、社保、福利等費用和員工遣散所支出的其他費用并妥善遣散員工；
�。�4）撤場前對物業(yè)共用部分，共用設備的維保養(yǎng)護合同、清潔綠化等外包合同等分別通知解除并妥善解決爭議；
�。�5）做好財務核算，如收支、損益核算；辦公、固定資產投入后的折舊費用統(tǒng)計；可能將來帶有收益性質的物業(yè)服務項目的測算，可以委托審計機構進行審計評估。以便公司了解項目盈虧和報稅。
總之，商業(yè)物業(yè)經營管理特有的法律風險需要引起經營者和管理者的高度重視。本文一管之見，囿于經驗和水平，難免有不盡、錯漏之處，希望各位同仁斧正。
物業(yè)工作計劃9
時間過得很快，20xx年已成為過去，我們又迎來了嶄新的一年，在這除舊迎新的日子里，我將對我過去一年的工作作一個總結：
一、物管費的收繳
我們都知道，物業(yè)管理的核心是物管費的收繳，平時我經常督促各個學校上門收繳物管費，對于各個學校收到的款項收入明細進行逐戶仔細登記，并積極配合各學校統(tǒng)計員每月做好核對工作。認真完成各個學校的開票工作，確保收回各項資金。
二、有收入，就一定有支出
我對學校的成本費用進行規(guī)類登記，水費電費電話費一類，日常報銷一類，勞務費一類，做到每一筆支出都有帳可詢。為學校的統(tǒng)計員提供第一手資料，以便于統(tǒng)計員正確的做好每個月費用與支出的臺帳。
三、配合財務部做好各項工作
包括收入的統(tǒng)計，日常報銷，發(fā)票收據(jù)的收發(fā)工作和拿取銀行回單，每月按時造好工資表，發(fā)好工資。并且做好銀行里的一切事務。
四、配合各學校的業(yè)主委員會委員做好各項工作
如維修資金帳戶的開戶銷戶、開好貸記憑證，把維修金從維修資金專戶劃入我們物業(yè)學校賬上、幫助業(yè)委會存取定期款項等等，使各學校物業(yè)管理工作更好地進行下去。
五、20xx工作計劃
1.要加強各項費用的收繳工作。物業(yè)管理是一個高投資、高成本、低回報的服務行業(yè)，要確保學校持續(xù)正常發(fā)展，必須做好物業(yè)管理各項費用的收取工作，并按時足額收繳;
2.我們要厲行節(jié)約、降低成本;
3.在維修資金管理方面，我想有必要做好一切臺帳，特別是需要學校墊支的物品，因為暫時不能分攤，以后維修到了才可以分攤，所以臺帳是很重要的，如稍有疏忽，就會增加學校的費用，使學校利益受到損失，所以這一點是很重要的。
總之，自從我加入物業(yè)以來，不管是對于學校還是學校領導及職工，從一開始的陌生到現(xiàn)在的'逐步了解，給我印象最深的就是敬業(yè)精神，他(她)們那種吃苦耐勞的精神是值得我學習的。所以在未來的時間里，我除了要繼續(xù)做好原來的工作，更加要注意的是：開源節(jié)流、降低成本、提高效益。節(jié)約每一分，用好每一分，因為我們的每一分錢都來之不易。我相信，靠我們大家的齊心協(xié)力，在未來新的一年里，我們物業(yè)的明天一定會更美好!
物業(yè)工作計劃10
一公司簡介
食品有限公司于20xx年7月籌備，20xx年11月正式投產。公司座落于具有東大門之稱的x區(qū)，緊臨京杭大運河北端，西鄰朝陽區(qū)、大興區(qū)，北與順義區(qū)接壤，東隔潮白河與河北省三河市、大廠回族自治縣、香河縣相連，南和天津市武清縣、河北省廊坊市交界，地處京津冀環(huán)渤海經濟圈的核心部位。從開辦到創(chuàng)立，花巨資引進歐、美、日等國家先進的中央廚房食品加工設備，嚴格按照國家標準從事生產。廠區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，擁有占地20畝的現(xiàn)代化廠房，到目前為止，工廠投資x萬元，固定資產x萬元。公司還擁有一支高效率、高水平的管理隊伍，目前在職人員x余人，其中從事事業(yè)十年以上的人員達x余人。總經理先生，從事事業(yè)四十余年，曾在中國臺灣知名五星級飯店和著名的西餐廳駐任主廚，如第一飯店、中央飯店、美心西餐廳、信凌法國餐廳、富搖西餐廳、亨利西餐廳，總經理在西餐業(yè)界享有盛名。
工廠目前月生產能力為噸/月，公司目前現(xiàn)有客戶約x余家，分布在全國各地，例如：（月銷售額20萬左右）、（月銷售額20萬左右）、（月銷售額5萬左右）、（月銷售額5萬左右）等一些大的餐飲管理有限公司及加盟連鎖店。并且擁有大量的潛在客戶例如：南京的（有四家餐飲連鎖店）、等，目前正在洽談中。公司目前月銷售量x萬元左右，毛利潤約%。
公司本著健康、善心、誠信、感恩的經營理念、恪守顧客至上、精心調味的服務宗旨，竭誠為廣大客戶提供優(yōu)質產品和優(yōu)質服務，全力打造食品有限公司在消費者和合作者心目中的健康形象。
二產品服務描述
公司集研發(fā)、生產、銷售于一體，主要產品有；等美食。采用目前國內最先進的速凍技術來保證產品的色香味，用時只需加熱幾分鐘，讓您在最短時間里即可食用中西式美餐。此舉不但解決了國內中西餐廳目前在中西食品技術上的參差不齊，而且在保證食品質量的前提下，節(jié)省了各中西餐廳大量的后廚制作時間及人員開支，歸蔽了原料采購過程中出現(xiàn)的質量問題。
三企業(yè)管理層及股權結構
董事會成員：，其中，、共占公司分紅股份的%，占公司分紅股份的%。
企業(yè)管理層：總經理1位，董事2位，總經理助理1位（負責人事、銷售、采購、后勤、行政），廠長1位（負責生產、技術、品質），總廚2位，生產組長4位。管理層月工資五萬元左右。
四產品發(fā)展前景
當前世界食品工業(yè)的發(fā)展有三大趨勢：隨著人們的生活節(jié)奏日益加快，人們對飲食用餐越來越要求快捷，因而生產方便食品成了食品工業(yè)發(fā)展的主要趨勢；隨著全球生態(tài)環(huán)境日益惡化，無污染的綠色食品越來越受到人們的歡迎，因而生產綠色食品成了食品工業(yè)發(fā)展的另一趨勢；隨著人們的高血脂、高血壓、糖尿病、心腦血管疾病的發(fā)病率不斷上升，人們對改變不合理的飲食結構的愿望越來越強，因而生產低熱量、低脂肪的保健食品成了食品工業(yè)發(fā)展的又一重要趨勢。凍干技術能很好地吻合“綠色食品”、“方便食品”、“保健食品”的三大發(fā)展趨勢。我們應該積極適應消費者這一巨大市場需求，積極發(fā)展速凍食品產業(yè)。
由于速凍食品具有健康、方便、快捷等特點，自然成為正在世界范圍內掀起的廚房革命（即食物制作從家庭廚房轉向工業(yè)化生產）的一個重要組成部分。它作為一種產業(yè)正以極快的速度發(fā)展，我國是世界上最大的食品消費國，其飲食文化同日本和亞洲經濟新興國家和地區(qū)相近，因此食品工業(yè)發(fā)展模式差異不大。隨著經濟的快速發(fā)展，隨著廚房革命步伐的加快，速凍食品必然有很大的市場。
五關鍵的風險、問題和假定
由于速凍食品的特殊性，需要采用冷鏈運輸及冷凍保存，所以加強國內銷售（北京市以外每個省至少要確定一個代理商）和訂單管理，減少庫存，改善現(xiàn)金流將是企業(yè)持續(xù)不變的.目標之一。將銷售作為經營工作的重點，建立庫存管理系統(tǒng)，最大限度加速資金的周轉。對于食品行業(yè)來說檢疫至關重要，速凍也不例外。企業(yè)應當建立起嚴格的檢疫標準，使產品能夠達到國家標準甚至國際標準的要求。方法是熟悉國家及國家檢驗檢疫要求，采用無化學和農藥殘留的綠色蔬菜作為原材料，建立品質管理與檢疫實驗室，在加工的各個環(huán)節(jié)對物料，人員和環(huán)境嚴格消毒，采納國際食品行業(yè)通行的質量控制標準去要求生產，并積極參加國際質量認證。目前的原材料來源，生產技術水平，設備性能，和檢疫人員的素質和經驗，能夠保證企業(yè)的產品達到國家及國際的標準要求。
六財務預測
未來x年的銷售收入保持在每年%的增長、利潤%的增長、資產回報率達x%,到20xx年銷售額達到x萬元。
物業(yè)工作計劃11
一、完善企業(yè)機制，強化基礎管理l綜合管理部要緊抓基礎管理，突出重點，不斷加大對各管理處的監(jiān)管力度。對一些發(fā)生過事故的小區(qū)，重點加強監(jiān)督檢查，對管理處相關負責人組織學習，分析原因。嚴格執(zhí)行公司各項制度，對存在的發(fā)出意見書，落實整改，強化小區(qū)責任評估工作推進力度，使各管理處長效監(jiān)管機制健全。
二、計財部肩負著調控公司各項費用的合理支出，保證公司財務物資的安全的職責。明年財政部實行的新的會計準則，對財務人員提出了更高的要求，很多賬務的處理都要在充分了解經濟業(yè)務實質的基礎上進行判斷后才能進行，所以，計財部要加強內外溝通，特別是與管理處的聯(lián)動溝通，在做好日常會計核算的基礎上，不斷學習，提高團隊綜合能力，積極參與企業(yè)的經營活動，按照財政部會計準則和集團財務管理制度及物業(yè)的相關法律法規(guī)的要求，力求會計核算工作的正確化、規(guī)范化、制度化，做深、做細、做好日常財務管理工作。
三、行政辦辦公室在今年工作的基礎上，明年以公司對物業(yè)管理規(guī)范操作的要求為主線，著重在強化管理水平和崗位技能、規(guī)范服務標準和質量、不斷創(chuàng)新員工培訓內容等方面做扎實有效工作。強化辦公室的協(xié)調職能，建立良好的`工作氛圍，與各部門、管理處保持良好的協(xié)作關系，創(chuàng)造工作環(huán)境。
四、市場部明年要進一步完善各項規(guī)章制度，通過制度促使指標的落實。對物業(yè)市場形勢進行調研，提供詳細資料供公司參考。對標書制作做進一步細化，嚴格按照上海市物業(yè)管理相關規(guī)定和準則制定管理方案，并對商務樓板塊按商場、辦公樓予以分類制作文本，形成范本。人力資源部要著重檢查、促進各管理處用工情況，避免違規(guī)用工，杜絕各類勞資糾紛的發(fā)生的同時，想方設法規(guī)避人事風險，降低人事成本，利用本市現(xiàn)行“就業(yè)困難人員就業(yè)崗位補貼”的優(yōu)惠政策，享受政府補貼，為公司今后的規(guī)模化發(fā)展提供人力資源的保障。
五、拓展市場空間，保持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展物競天擇、適者生存。是放之四海而皆準的基本法則，也是市場競爭中顛撲不破的真理。雖然物業(yè)管理行業(yè)當前，由于物業(yè)市場的迅速擴大，競爭日趨激烈是由經濟規(guī)律所決定的，我們要充分地提高核心競爭能力，物業(yè)市場的迅速擴大更是難得，為我們搭建了寶貴的全面參與市場競爭的舞臺。
六、實施成本控制戰(zhàn)略，通過推行區(qū)域管理制度，消除資源的浪費，建立快速反應機制，降低工作銜接成本，提高工作效率，提升服務品質。在降低成本的方案中，限度節(jié)省人力資源，全力拓展外部市場，廣泛開展經營活動。l承接高端物業(yè)管理服務項目。隨著房地產業(yè)飛速發(fā)展，物業(yè)市場迅速擴大，依托現(xiàn)有市場積累經驗，廣泛地參與較大范圍市場競爭勢在必行，物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模經營才能產生效益，只有走出去，參與到全面的、激烈的市場競爭之中，經過殘酷的市場競爭的洗禮，我們才能發(fā)展壯大，而且才能在更大的范圍打造服務品牌。
七、鍛造一支技術強、作風過硬的隊伍，通過不斷學習新知識、新技術，為公司的日漸發(fā)展儲備人才。公司的飛速發(fā)展，人力資源是否能滿足我們日益增長的需求，是擺在我們面前的課題。公司在向一級資質邁進的道路中，除卻管理面積的要求，必須擁有具備中級職稱以上的人員不少于20人，目前公司(含外聘)員工，僅有10名人員，距離還有很大差距。所以，要繼續(xù)加大培訓力度，擴展服務思路，由于我們直接地、經常地接觸著銷售終端——顧客(業(yè)主)。所以物業(yè)公司具備著其它行業(yè)不具備的獨特優(yōu)點。擁有廣闊的物業(yè)市場為物業(yè)企業(yè)進入中介代理領域提供了前提。利用豫園品牌優(yōu)勢，商場商鋪的經營管理也是我們可以涉足的區(qū)域。隨著社會分工的明確和細化，物業(yè)的延伸必然會得到深遠的發(fā)展。我們可以利用自身的優(yōu)勢，集思廣益，思索物業(yè)延伸服務的可行性，挖掘出新的經濟增長點。
八、應對物業(yè)公司目前存在的問題進行分析和今后的工作展望目前，物業(yè)公司在內部管理方面也就是“軟”管理方面有了很大提高，如服務的及時性、質量、態(tài)度及標準化管理方面，但由于物業(yè)服務中硬件設施不到位，致使部分服務部分達不到需求。員工隊伍整體技術含量低，在今后的人事工作中要加強對高技術、高能力人才的引進，并通過培訓挖掘內部技術潛能，發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)和儲備技術人才。公司目前處于發(fā)育階段，與本市大型物業(yè)公司存在著差距，在走向市場.
九、準備物業(yè)公司運行(特別是開盤期間)所需的辦公設施和辦公用品
十、去知名物業(yè)公司參觀學習
十一、擬定物業(yè)公司組織架構和銷售期間物業(yè)管理人員編制配備
十二、各崗位操作規(guī)程的制定，部分裝裱上墻
十三、為開盤招聘和儲備保潔、保安、工程人員(保安、保潔各2人)
十四、選定管理、保安、保潔人員、維修工作服裝;
十五、保安執(zhí)勤用品、保潔物資準備
十六、擬定培訓計劃，擬定保安、保潔、辦公相關資料和表格，請專業(yè)公司設計同和物業(yè)“LOGO”
十七、擬定開盤物業(yè)配合方案、營銷期間物業(yè)管理工作和臨時工作紀律
十八、對保潔、保安、工程、辦公人員進行相關專業(yè)技能培訓和現(xiàn)場指導
十九、擬定銷售期間物業(yè)管理服務統(tǒng)一說詞
物業(yè)工作計劃12
自去年12月份組織架構調整以來，XX區(qū)的日常工作在公司領導的正確指導下順利開展，在清潔、綠化工作方面的質量有明顯的改善與提高，但在小區(qū)車輛的管理、公共設施設備的管理、部門內部隊伍的'培訓建設等方面仍然較薄弱。對我個人來講，一直在物業(yè)客服線上工作，接觸工作主要以客戶投訴處理、內外溝通協(xié)調以及社區(qū)文化活動為主，對其他部門在技術操作、內部管理方面知識的掌握不夠全面，尤其是對工程、保安在工作的細化管理上更是弱項，20xx年將是我們物業(yè)工作全面提升的一年，我將針對欠缺與不足努力補上，全面提高，跟上公司的發(fā)展需求。特制定了20xx年物業(yè)管理工作計劃：根據(jù)公司在新一年度的戰(zhàn)略目標及工作布署，XX區(qū)在20xx年的工作計劃將緊緊圍繞“服務質量提升年”來開展工作，主要工作計劃有：
一、全面實施規(guī)范化管理
在原有基礎上修訂各部門工作手冊嗎，規(guī)范工作流程，按工作制度嚴格執(zhí)行，加大制度的執(zhí)行力度，讓管理工作有據(jù)可依。并規(guī)范管理，健全各式檔案，將以規(guī)范表格記錄作為工作重點，做到全面、詳實、有據(jù)可查。
二、執(zhí)行績效考核工作，提高服務工作質量
以績效考核指標為標準，實行目標管理責任制，明確各級工作職責，責任到人，通過檢查、考核，真正做到獎勤罰懶，提高員工工作熱情，促進工作有效完成。
三、強化培訓考核制度
根據(jù)公司培訓方針，制定培訓計劃，提高服務意識、業(yè)務水平。有針對性的開展崗位素質教育，促進員工愛崗敬業(yè)、服務意識等綜合素質的提高。對員工從服務意識、禮儀禮貌、業(yè)務知識、應對能力、溝通能力、自律性等方面反復加強培訓，并在實際工作中檢查落實，提高管理服務水平和服務質量，提高員工隊伍的綜合素質，為公司發(fā)展儲備人力資源。
四、結合小區(qū)實際建立嚴整的安防體系
從制度規(guī)范入手，責任到人，并規(guī)范監(jiān)督執(zhí)行，結合績效考核加強隊伍建設，加大對小區(qū)住戶安防知識的宣傳力度，打開聯(lián)防共治的局面。
五、完善日常管理，開展便民工作，提高住戶滿意度
以制度規(guī)范日常工作管理，完善小區(qū)樓宇、消防、公共設施設備的維護，讓住戶滿意，大力開展家政清潔、花園養(yǎng)護、水電維修等有償服務，給業(yè)主提供優(yōu)質服務。
六、根據(jù)公司年度統(tǒng)籌計劃，開展社區(qū)文化活動，創(chuàng)建和諧社區(qū)
根據(jù)年度工作計劃，近階段的工作重點是：
1、根據(jù)營運中心下發(fā)的《設備/設施規(guī)范管理制度》、《電梯安全管理程序》、《工作計劃管理制度》等制度規(guī)范，嚴格執(zhí)行，逐項整改完善，按實施日期落實到位。
2、根據(jù)《績效考核制度》中日常工作考核標準組織各部門員工培訓學習，明確崗位工作要求。
3、擬定車輛臨停收費可行性方案。
4、配合運營中心“溫馨社區(qū)生活剪影”等社區(qū)文化活動的開展，組織相關部門做好準備工作。
5、按部門計劃完成當月培訓工作。
20xx年XX區(qū)將以務實的工作態(tài)度，以公司的整體工作方針為方向，保質保量完成各項工作任務及考核指標，在服務質量提升年中創(chuàng)出佳績。
XX社區(qū)
20xx年X月X日
物業(yè)工作計劃13
由于我們高等教育物業(yè)的特殊性，在客服—顧客滿意的基本思想前提下，可以采取分析綜合的方法，改變條塊分割，調整縱向控制，節(jié)約資源配置，簡化服務程序，做好客戶服務，促使總公司提升業(yè)績，做大做強。下面是工作計劃。
一、建立客戶服務中心網(wǎng)上溝通渠道。
現(xiàn)在，越來越多的客戶喜歡在網(wǎng)上查詢和交流信息。在后勤總公司的網(wǎng)頁下面設立客戶服務中心的'電話和郵箱，有利于便捷與客戶聯(lián)系溝通，滿足顧客需要，提升服務質量。
二、建立客服平臺
(一)成立客戶監(jiān)督委員會。由監(jiān)事會、業(yè)主委員會成立客戶監(jiān)督委員會。行使或者義務行使對后勤服務監(jiān)督職能。
(二)建立質量檢查制度。改變物業(yè)內部質量內審為各個中心交叉內審(這項工作也可以有人力資源部行使)。.
(三)搞好客服前臺服務。
1.客戶接待。作好客戶的接待和問題反映的協(xié)調處理。
2.服務及信息傳遞。包括縱向—實施由顧客到總公司，橫向—實施物業(yè)內部之間、客服中心與各個中心之間、客服中心與校內的有關部門之間信息轉遞交流等等，以及其他信息咨詢。
3.相關后勤服務的跟蹤和回訪。
4.24小時服務電話。
(四)。協(xié)調處理顧客投訴。
(五)搞好客戶接待日活動，主動收集和處理客戶意見。
(六)建立客戶檔案。包括家屬區(qū)、教學區(qū)、學生社區(qū)。
(七)搞好意見箱、板報及黑板報、溫馨提示等服務交流。
三、管理服務
繼續(xù)做好物管中心的iso質量檢查管理、辦公室部分工作和客戶服務，繼續(xù)做好與能源中心的有效維修客戶服務。
四、機構建設
(一)成立后勤總公司客戶服務中心。
目前客戶服務部隸屬于能源中心，辦公室在物業(yè)管理中心，主要為物業(yè)系統(tǒng)服務工作的職能可以延伸，行之有效。然而，客服的外延可以擴大到總公司范圍，為我校后勤服務業(yè)做大做強提供機構上的支持。成立總公司下屬的客服中心，便于全面協(xié)調服務。
(二)人員編制至少二人。
要搞好客戶服務，只有經理一人是不行的，要改變以前客戶服務部只有一人的不正常狀態(tài)，大學生來了又走。人力資源不低于二人的編制，工作人員具有本科學歷，有利于客服機構框架的建立和穩(wěn)健運行，改變顧此失彼的現(xiàn)狀，便于逐步建立規(guī)范和完善客服工作。
五、經費預算。
往年客戶服務部一般辦公費開支在物管中心，黑板報等大一點的開支由動力部支付。根據(jù)目前情況，有些基礎工作還要進行，日常工作也有所開支，不造預算可能沒有經費，按照節(jié)約的原則，編造經費預算
500元∕月全年公務經費6000.00元。
客服中心是按照現(xiàn)代企業(yè)服務的運行需要設置的，這正是當年總公司設立客戶服務部的正確性所在。有了顧客滿意就可能有市場，有了顧客滿意就可能樹立品牌和顧客的支付。客服中心其工作內涵可能與總公司辦公室和人力資源(質量管理)部有交叉關系，但是，客服中心主要服務對象是顧客，以顧客滿意為焦點，是業(yè)務部門而不是管理部門。今后雙福園區(qū)物業(yè)服務如果能夠競標成功，客服中心可以采取“龍湖小區(qū)”的模式。
物業(yè)工作計劃14
忙碌的20xx年即將過去�；厥卓蛣詹恳荒陙淼墓ぷ�，感慨頗深。這一年來客服部在公司各級領導的關心和支持下、在客服部全體人員的積極努力配合下、在發(fā)現(xiàn)、解決、總結中逐漸成熟，并且取得了一定的成績。
一、建立客戶服務中心網(wǎng)上溝通渠道
現(xiàn)在，越來越多的客戶喜歡在網(wǎng)上查詢和交流信息。在后勤總公司的網(wǎng)頁下面設立客戶服務中心的電話和郵箱，有利于便捷與客戶聯(lián)系溝通，滿足顧客需要，提升服務質量。
二、建立客服平臺
�。ㄒ唬┏闪⒖蛻舯O(jiān)督委員會。由監(jiān)事會、業(yè)主委員會成立客戶監(jiān)督委員會。行使或者義務行使對后勤服務監(jiān)督職能；
�。ǘ┙①|量檢查制度。改變物業(yè)內部質量內審為各個中心交叉內審（這項工作也可以有人力資源部行使）；
（三）搞好客服前臺服務：
1.客戶接待，作好客戶的接待和問題反映的協(xié)調處理；
2.服務及信息傳遞。包括縱向—實施由顧客到總公司，橫向—實施物業(yè)內部之間、客服中心與各個中心之間、客服中心與校內的有關部門之間信息轉遞交流等等，以及其他信息咨詢；
3.相關后勤服務的跟蹤和回訪；
4.24小時服務電話。
�。ㄋ模﹨f(xié)調處理顧客投訴；
（五）搞好客戶接待日活動，主動收集和處理客戶意見；
�。┙⒖蛻魴n案。包括家屬區(qū)、教學區(qū)、學生社區(qū)；
（七）搞好意見箱、板報及黑板報、溫馨提示等服務交流。
三、機構建設
（一）成立后勤總公司客戶服務中心：
目前客戶服務部隸屬于能源中心，辦公室在物業(yè)管理中心，主要為物業(yè)系統(tǒng)服務工作的職能可以延伸，行之有效。然而，客服的外延可以擴大到總公司范圍，為我校后勤服務業(yè)做大做強提供機構上的支持。成立總公司下屬的客服中心，便于全面協(xié)調服務。
�。ǘ┤藛T編制至少x人：
要搞好客戶服務，只有經理一人是不行的，要改變以前客戶服務部只有一人的`不正常狀態(tài)，大學生來了又走。人力資源不低于二人的編制，工作人員具有xx學歷，有利于客服機構框架的建立和穩(wěn)健運行，改變顧此失彼的現(xiàn)狀，便于逐步建立規(guī)范和完善客服工作。
四、經費預算
往年客戶服務部一般辦公費開支在物管中心，黑板報等大一點的開支由動力部支付。根據(jù)目前情況，有些基礎工作還要進行，日常工作也有所開支，不造預算可能沒有經費，按照節(jié)約的原則，編造經費預算xxx元∕月全年公務經費xxxx元。
客服中心是按照現(xiàn)代企業(yè)服務的運行需要設置的，這正是當年總公司設立客戶服務部的正確性所在。有了顧客滿意就可能有市場，有了顧客滿意就可能樹立品牌和顧客的支付�？头行钠涔ぷ骺赡芘c總公司辦公室和人力資源（質量管理）部有交叉關系，但是，客服中心主要服務對象是顧客，以顧客滿意為焦點，是業(yè)務部門而不是管理部門。今后雙福園區(qū)物業(yè)服務如果能夠競標成功，客服中心可以采取“龍湖小區(qū)”的模式。
以上工作計劃僅作為客戶服務部為總公司舉行的“干部務虛會”，“質量、改革、發(fā)展”，提出的思路，不一定馬上實行。實踐是檢驗真理的標準，客戶服務工作要根據(jù)自身特點，逐漸改良，不斷推進，我們在工作中不斷探索，目的是為了實實在在做好后勤服務作，努力把公司做大做強。
物業(yè)工作計劃15
完善企業(yè)機制，強化基礎管理綜合管理部要緊抓基礎管理，突出重點，不斷加大對各管理處的監(jiān)管力度。對一些發(fā)生過事故的小區(qū)，重點加強監(jiān)督檢查，對管理處相關負責人組織學習，分析原因。嚴格執(zhí)行公司各項制度，對存在的發(fā)出意見書，落實整改，強化小區(qū)責任評估工作推進力度，使各管理處長效監(jiān)管機制健全。計財部肩負著調控公司各項費用的合理支出，保證公司財務物資的安全的職責。
20xx年財政部實行的新的會計準則，對財務人員提出了更高的要求，很多賬務的處理都要在充分了解經濟業(yè)務實質的基礎上進行判斷后才能進行，所以，計財部要加強內外溝通，特別是與管理處的聯(lián)動溝通，在做好日常會計核算的基礎上，不斷學習，提高團隊綜合能力，積極參與企業(yè)的經營活動，按照財政部會計準則和集團財務管理制度及物業(yè)的相關法律法規(guī)的要求，力求會計核算工作的正確化、規(guī)范化、制度化，做深、做細、做好日常財務管理工作。行政辦辦公室在今年工作的基礎上，明年以公司對物業(yè)管理規(guī)范操作的要求為主線，著重在強化管理水平和崗位技能、規(guī)范服務標準和質量、不斷創(chuàng)新員工培訓內容等方面做扎實有效工作。
強化辦公室的協(xié)調職能，創(chuàng)建良好的工作氛圍，與各部門、管理處保持良好的協(xié)作關系，創(chuàng)造xx的工作環(huán)境。市場部明年要進一步完善各項規(guī)章制度，通過制度促使指標的落實。對物業(yè)市場形勢進行調研，提供詳細資料供公司參考。對標書制作做進一步細化，嚴格按照xx市物業(yè)管理相關規(guī)定和準則制定管理方案，并對商務樓板塊按商場、辦公樓予以分類制作文本，形成范本。人力資源部要著重檢查、促進各管理處用工情況，避免違規(guī)用工，杜絕各類勞資糾紛的發(fā)生的同時，想方設法規(guī)避人事風險，降低人事成本，利用本市現(xiàn)行就業(yè)困難人員就業(yè)崗位補貼的優(yōu)惠政策，享受政府補貼，為公司今后的規(guī)�；l(fā)展提供人力資源的保障。
拓展市場空間，保持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展物競天擇、適者生存。是放之四海而皆準的基本法則，也是市場競爭中顛撲不破的真理。雖然物業(yè)管理行業(yè)當前，由于物業(yè)市場的迅速擴大，競爭日趨激烈是由經濟規(guī)律所決定的，我們要充分地提高內核競爭能力，物業(yè)市場的迅速擴大更是難得，為我們搭建了寶貴的全面參與市場競爭的舞臺。
實施成本控制戰(zhàn)略，通過推行區(qū)域管理制度，消除資源的浪費，創(chuàng)建快速反應機制，降低工作銜接成本，提高工作效率，提升服務品質。在降低成本的方案中，最大限度節(jié)省人力資源，全力拓展外部市場，廣泛開展經營活動。承接高端物業(yè)管理服務項目。隨著房地產業(yè)飛速發(fā)展，物業(yè)市場迅速擴大，依托現(xiàn)有市場積累經驗，廣泛地參與較大范圍市場競爭勢在必行，物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模經營才能產生效益，只有走出去，參與到全面的、激烈的市場競爭之中，經過殘酷的.市場競爭的洗禮，我們才能發(fā)展壯大，而且才能在更大的范圍打造服務品牌。
鍛造一支技術強、作風過硬的隊伍，通過不斷學習新知識、新技術，為公司的日漸發(fā)展儲備人才。公司的飛速發(fā)展，人力資源是否能滿足我們日益增長的需求，是擺在我們面前的課題。公司在向一級資質邁進的道路中，除卻管理面積的要求，必須擁有具備中級職稱以上的人員不少于xx人，目前公司(含外聘)員工，僅有xx名人員，距離還有很大差距。所以，要繼續(xù)加大培訓力度，擴展服務思路，由于我們直接地、經常地接觸著銷售終端，顧客(業(yè)主)。所以物業(yè)公司具備著其它行業(yè)不具備的獨特優(yōu)點。擁有廣闊的物業(yè)市場為物業(yè)企業(yè)進入中介代理領域提供了前提。利用豫園品牌優(yōu)勢，商場商鋪的經營管理也是我們可以涉足的區(qū)域。隨著社會分工的明確和細化，物業(yè)的延伸必然會得到深遠的發(fā)展。我們可以利用自身的優(yōu)勢，集思廣益，思索物業(yè)延伸服務的可行性，挖掘出新的經濟增長點。
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