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房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案
為了保障事情或工作順利、圓滿(mǎn)進(jìn)行，往往需要預(yù)先制定好方案，方案是闡明行動(dòng)的時(shí)間，地點(diǎn)，目的，預(yù)期效果，預(yù)算及方法等的書(shū)面計(jì)劃。那么我們?cè)撛趺慈?xiě)方案呢？以下是小編精心整理的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案，歡迎閱讀與收藏。
一、項(xiàng)目建設(shè)說(shuō)明
xx小區(qū)，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區(qū)的籌建是為空氣集團(tuán)河池科技園的配套設(shè)施，為園區(qū)入駐企業(yè)及百旺經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的企業(yè)提供了利于企業(yè)建設(shè)開(kāi)發(fā)，方便企業(yè)員工生活，改善生活條件及美化開(kāi)發(fā)區(qū)環(huán)境的項(xiàng)目。
二、項(xiàng)目選擇地理位置概況
該小區(qū)位于百旺開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，在南新路與新建路交匯處的東南側(cè)，毗鄰兩條公路旁，交通方便、地勢(shì)平坦、周?chē)h(huán)境優(yōu)雅。距市中心xx多米。
三、項(xiàng)目建設(shè)市場(chǎng)的需求情況及開(kāi)發(fā)策略定位
1、市場(chǎng)需求狀況
(1)、百旺經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)已進(jìn)入駐許多企業(yè)，如鋼構(gòu)廠(chǎng)，橡膠制品廠(chǎng)等，目前沒(méi)有建設(shè)一定規(guī)模的、給企業(yè)提供方便條件的小區(qū)。
(2)、東江鎮(zhèn)內(nèi)沒(méi)有封閉式小區(qū)。住宅建筑規(guī)劃不太集中、建筑風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)一般。
(3)、鎮(zhèn)內(nèi)較好地段新建房?jī)r(jià)，目前已達(dá)到2400元/㎡。
2、開(kāi)發(fā)策略定位
(1)、小區(qū)規(guī)模、規(guī)劃占地5萬(wàn)平方米以?xún)?nèi)，規(guī)劃建筑面積10萬(wàn)平方米以?xún)?nèi)。
(2)、建筑類(lèi)型：門(mén)市、住宅、車(chē)庫(kù)比例適宜，戶(hù)型面積適合市場(chǎng)需求。
(3)、建筑風(fēng)格、綠化、景觀(guān)具有特色。
(4)、較好的施工質(zhì)量。
(5)、科學(xué)的物業(yè)管理。
四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格
1、建設(shè)規(guī)模
規(guī)劃占地：41506平方米，建筑面積：85407平方米(其中住宅建筑面積：58485平方米，商業(yè)門(mén)市：17683.98平方米，物業(yè)及車(chē)庫(kù)：9013平方米)，住宅戶(hù)型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，總戶(hù)數(shù)約835戶(hù)。車(chē)庫(kù)每套面積：19.8平方米，總套數(shù)約：400。
2、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格
(1)、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意、道路布局合理，要人、車(chē)分流，方便進(jìn)出。主入口為步行街，次入口為車(chē)輛出入口。
(2)、整個(gè)小區(qū)建筑風(fēng)格要高雅，建筑線(xiàn)條設(shè)計(jì)合理，美觀(guān)實(shí)用(尤其沿街樓面)，建筑顏色搭配合諧，明朗，且有對(duì)比度。
(3)、小區(qū)的綠化、景觀(guān)園林設(shè)計(jì)有特色，觀(guān)賞性強(qiáng)。設(shè)有體育、健身場(chǎng)地及設(shè)施。
五、環(huán)境影響、風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施
1、環(huán)境影響
符合國(guó)家環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。
2、風(fēng)險(xiǎn)分析
(1)、小區(qū)規(guī)劃規(guī)模較大，超過(guò)當(dāng)?shù)氐囊�，造成開(kāi)發(fā)房屋積壓。
(2)、工地建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，工程建設(shè)及工期是本項(xiàng)目的主要工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)中招投標(biāo)的實(shí)施成功與否將直接關(guān)系到工程造價(jià)和質(zhì)量，工程如果延期將影響項(xiàng)目的資金回收。
(3)、戶(hù)型設(shè)計(jì)與市場(chǎng)需求不對(duì)接，造成房屋積壓。
(4)、周邊企業(yè)入駐數(shù)量不足，需求量不大。
3、防范措施
(1)、充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查(戶(hù)型面積需求，園區(qū)規(guī)劃綠化需求，價(jià)格需求等)。確定合理開(kāi)發(fā)規(guī)模及戶(hù)型面積分類(lèi)。
(2)、抓好前期規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)，使設(shè)計(jì)先進(jìn)、符合市場(chǎng)需求。
(3)、抓好施工、監(jiān)理工作，保證施工質(zhì)量及施工工期。
(4)、加強(qiáng)對(duì)園區(qū)企業(yè)的招商引資及周邊企業(yè)的調(diào)查，加速有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。
六、建設(shè)成本、銷(xiāo)售、稅金、利潤(rùn)估算
1、建設(shè)成本估算：
(1)、住宅按900元/㎡(磚混)：58485×900元/㎡=52636500元。
(2)、商業(yè)建筑1200元/㎡(框架)：17683.98×1200元/㎡=21220776元。
(3)、車(chē)庫(kù)、物業(yè)等1100元/㎡：車(chē)庫(kù)7922.88㎡，物業(yè)450㎡(其它640㎡)，計(jì)：9013×1100元/㎡=9914300元。
(4)、土地成本：270元/㎡×41568.8㎡=11223576元，單位建筑面積地成本：132.5元/㎡。
(5)、前期費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：3元/㎡(含外網(wǎng)豎向)，審圖費(fèi)：2元/㎡，防雷檢測(cè)費(fèi)：1元/㎡，測(cè)繪費(fèi)：2.72元/㎡，質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：1元/㎡，環(huán)保相關(guān)費(fèi)、環(huán)保評(píng)估費(fèi)、項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告費(fèi)：0.6元/㎡，公司費(fèi)用(工資、招待費(fèi)等，計(jì)180萬(wàn)元)21.29元/㎡，廣告費(fèi)：100萬(wàn)元，即11.82元/㎡；
其它費(fèi)(暫設(shè)、圍擋、臨時(shí)道路、水、電等)：65元/㎡。
土地契稅(5%)：56萬(wàn)元，即6.62元/㎡，消防管理費(fèi)：2元/㎡，設(shè)計(jì)費(fèi)：8元/㎡，勘察費(fèi)：1元/㎡，監(jiān)理費(fèi)：6元/㎡，質(zhì)檢費(fèi)：2元/㎡，總計(jì)：134.5元/㎡。
(6)、小區(qū)配套費(fèi)：
�、傩^(qū)道路(含照明)，30元/㎡。②小區(qū)綠化景觀(guān)，15元/㎡。③小區(qū)外網(wǎng)：給水10元/㎡、排水10元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元/㎡。④小區(qū)供熱一次費(fèi)：40元/㎡。小區(qū)供電：90元/㎡。(含有線(xiàn)電視、電話(huà)、網(wǎng)線(xiàn)、監(jiān)控)。消防：40元/㎡。人防：35元/㎡。
上述計(jì)300元/㎡(建筑面積)。
(7)、住宅成本計(jì)：900+132.5+134.5+300=1467元/㎡，總費(fèi)：1467×58485=85797495元。
商業(yè)成本計(jì)：1200+132.5+134.5+300=1767元/㎡，總費(fèi)：1767×17683.98=31247592元。
車(chē)庫(kù)成本計(jì)：1100+132.5+134.5+300=1667元/㎡，總費(fèi)：1667×9013=15024671元。
總計(jì)：132069758元，計(jì)6.65%貸款利息，總計(jì)：140852397元。
2、銷(xiāo)售估算：
(1)、住宅：按2300元/㎡×58485㎡=134515500元；
(2)、商業(yè)：按3800元/㎡×17683.98㎡=67199124元；
(3)、車(chē)庫(kù)：按2700元/㎡×9013㎡=24335100元；
(4)、總計(jì)：226049724元。
3、利潤(rùn)估算：
(1)、銷(xiāo)售利潤(rùn)：226049724-13920x24=86848200元。
(2)、稅金：暫按下三項(xiàng)計(jì)：
①營(yíng)業(yè)稅：5%
5%×226049724=11302486元。
�、谒枚悾�25%
25%×86848200=21712050元。
③城建、教育附加稅8%：
8%×11302486=904198元。
(3)、稅后利潤(rùn)：
86848200-11302486-21712050-904198=52929466元。
七、項(xiàng)目資金運(yùn)作
1、項(xiàng)目初期投資
(1)、土地費(fèi)：270元/㎡×41=1122.3萬(wàn)元
(2)、前期立項(xiàng)、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、審圖、消防審查、公司費(fèi)用、廣告費(fèi)等計(jì)：420萬(wàn)。合計(jì)：1542.3萬(wàn)元。
2、項(xiàng)目的融資
(1)、對(duì)工業(yè)園區(qū)已建廠(chǎng)房1-2#，6-11#租賃、出售。
(2)、對(duì)工業(yè)園區(qū)規(guī)劃廠(chǎng)區(qū)進(jìn)行租賃、出售。
(3)、尋找共同開(kāi)發(fā)的合作伙伴，對(duì)方出資，我方出地，負(fù)責(zé)立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、竣工、歸檔等全方位服務(wù)，達(dá)到利益雙贏。
(4)、房屋銷(xiāo)售過(guò)程融資。
(5)、銀行抵押貸款。
八、項(xiàng)目實(shí)施原則及建設(shè)周期
1、項(xiàng)目實(shí)施原則
(1)、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)工作。
(2)、重點(diǎn)抓規(guī)劃、方案、施工圖設(shè)計(jì)，做到設(shè)計(jì)合理，技術(shù)先進(jìn)。
(3)、嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān)，質(zhì)量與進(jìn)度協(xié)調(diào)統(tǒng)一，保證質(zhì)量，按時(shí)完工，交付使用。
2、建設(shè)周期
(1)、20xx年3月20日-3月25日，地質(zhì)勘察。
(2)、20xx年2月1日-4月1日規(guī)劃、設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段。
(3)、20xx年4月1日-4月15日審圖、圖紙交底。
(4)、20xx年4月15-10月25工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用。
九、銷(xiāo)售策劃
1、銷(xiāo)售宣傳的重點(diǎn)區(qū)域：xx區(qū)
2、及時(shí)開(kāi)展銷(xiāo)售宣傳，準(zhǔn)備工作(20xx年1月1日-3月1日)，3月1日開(kāi)始正式銷(xiāo)售宣傳。
3、銷(xiāo)售中心辦公室，內(nèi)有小區(qū)規(guī)劃圖(景觀(guān)、園林)沙盤(pán)，各種戶(hù)型沙盤(pán)展示(20xx年2月20日做完)。
4、多方位廣告宣傳
(1)、網(wǎng)上宣傳：平面效果圖、戶(hù)型圖、銷(xiāo)售價(jià)格及相關(guān)說(shuō)明。
(2)、通過(guò)媒體(報(bào)紙、廣播、電視)，銷(xiāo)售宣傳冊(cè)，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。
5、與百旺經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、xx區(qū)協(xié)商，由xx開(kāi)往東江鎮(zhèn)、xx小區(qū)的相關(guān)公交車(chē)，在小區(qū)門(mén)前設(shè)站。
十、項(xiàng)目立項(xiàng)結(jié)論
通過(guò)以上論述，該小區(qū)建成后，能夠達(dá)到對(duì)工業(yè)園區(qū)的企業(yè)有利生產(chǎn)，方便生活。能夠起到促進(jìn)中小企業(yè)入駐工業(yè)園區(qū)，拉動(dòng)百旺經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)及xx區(qū)經(jīng)濟(jì)作用。
本項(xiàng)目在周邊企業(yè)入駐具有一定數(shù)量，且有相應(yīng)配套設(shè)施，戶(hù)型平面布局合理，戶(hù)型面積適宜，建筑風(fēng)格高雅，顏色搭配合諧，觀(guān)賞性強(qiáng)的景觀(guān)園林，優(yōu)良的施工質(zhì)量，科學(xué)的物業(yè)管理，把握好銷(xiāo)售市場(chǎng)，其項(xiàng)目是可行的。
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