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某工程質(zhì)量保修協(xié)議書
甲方：青島萬科銀盛泰房地產(chǎn)有限公司
乙方：上海家樹建筑工程公司
為確保青島魅力之城項目1-3、13-17號樓總包建設工程在合理使用期限內(nèi)能正常使用，保障購房者（以下簡稱業(yè)主）的合法利益，維護甲方的權益和名譽，甲乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，根據(jù)本合同、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國建筑法》、《建設工程質(zhì)量管理條例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》及其他有關法律、行政法規(guī)，結合當?shù)氐挠嘘P規(guī)定，就青島魅力之城項目1-3、13-17號樓總包建設工程質(zhì)量保修等事宜作出進一步的約定，共同簽署本工程質(zhì)量保修書。
1. 工程質(zhì)量保修范圍和內(nèi)容
1.1. 乙方在質(zhì)量保修期內(nèi)，按照合同和有關法律、法規(guī)、規(guī)章的管理規(guī)定以及雙方的其它約定，承擔合同約定的所有施工承包范圍內(nèi)工程質(zhì)量的保修責任。包括但不限于以下內(nèi)容：
（1） 屋面漏雨，煙道、排氣孔道、風道不通，或倒風等；
�。�2） 室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、有防水要求的地面漏水等；
�。�3） 內(nèi)外墻及頂棚抹灰等飾面空鼓、脫落、開裂、面漿活起堿脫皮等；
（4） 廁所、廚房、盥洗室地面泛水倒坡積水，外墻板漏水、陽臺積水等；
（5） 水池、有防水要求的地下室漏水及地下室所有穿墻套管漏水；
�。�6） 室內(nèi)上下水管道漏水、閥門關閉不嚴，電氣開關及漏電保護器失靈、電器具安裝不牢固、接頭松動、電線破損、短路、斷路等；
�。�7） 鋼筋混凝土、磚石砌體結構及其它承重結構變形、裂縫超過國家規(guī)范和設計要求；
�。�8） 欄桿等鐵藝的銹蝕等；
�。�9） 外墻保溫、外檐面磚的松動、脫落和開裂等、外檐涂料的裂縫等；
�。�10） 因乙方原因造成的其它質(zhì)量問題。
上述保修內(nèi)容中，凡不屬于乙方承包范圍的，乙方可不承擔保修責任，但如果甲方明確提出由乙方負責維修某項不屬于乙方承包范圍的工作時，除非乙方確實沒有能力承擔，否則乙方應無條件服從，所發(fā)生的費用由責任方負責。
1.2. 凡屬于乙方原因造成的各部位的質(zhì)量問題或其他缺陷，以及由于乙方維修工作造成業(yè)主和甲方的相關損失，均屬于乙方免費保修責任范圍。
1.3. 由于乙方未按合同、國家、地方、行業(yè)規(guī)定的標準、規(guī)范和設計等要求施工，或因其采購設備、材料和構件、配件質(zhì)量不合格引起的質(zhì)量問題，均由乙方負責保修并承擔經(jīng)濟責任。
2. 質(zhì)量保修期
甲乙雙方根據(jù)本合同和《建設工程質(zhì)量管理條例》以及其他法律、法規(guī)等有關規(guī)定，約定本工程的質(zhì)量保修期以工程通過竣工驗收，完善整改意見并正式移交甲方，且甲乙雙方在工程竣工交付使用的移交書（格式附后）上簽字之日起開始計算。對于遺留項工程（即甩項工程）和有質(zhì)量缺陷的工程，其保修期應分別按遺留項工程或有質(zhì)量缺陷工程通過竣工驗收，且經(jīng)甲乙雙方在最終的竣工驗收交付使用的移交書上的簽字之日起開始計算。保修期限為：
2.1. 基礎設施工程、房屋建筑工程的地基基礎和主體結構工程，為50年的合理使用年限；
2.2. 屋面防水工程、地下室防水工程、衛(wèi)生間、廚房、陽臺和外墻面的防滲漏（包括臺風、暴雨等自然條件下的影響），為5年；
2.3. 外墻保溫、涂料、面磚等，為2年、
2.4. 電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；
2.5. 住宅小區(qū)內(nèi)的給排水設施、道路等配套工程，為2年；
2.6. 供熱及制供冷系統(tǒng)為2個采暖期、供冷期；
2.7. 其他項目的免費保修期均為2年。
2.8. 乙方所維修的項目或工作如在六個月內(nèi)再次出現(xiàn)同樣缺陷的，仍然由乙方保修，不受上述保修期的限制。
2.9. 不論工程是否竣工或已交付使用，或已交付使用的期限長短，甲方一旦發(fā)現(xiàn)乙方施工中存在任何缺陷，則甲方有權要求乙方糾正其缺陷，并賠償由此給甲方或第三人造成的損失，乙方無權以超過保修期為由進行抗辯。
2.10. 其他約定：
由乙方自制或采購的所有材料和設備（包括甲方限價的材料和設備等）的保修期，應按國家、行業(yè)、地方、生產(chǎn)企業(yè)、以往慣例的要求和產(chǎn)品說明等執(zhí)行，如上述這些保修期的規(guī)定相互之間有差異，則乙方應無條件按最長的日期和最佳的保修責任執(zhí)行。
3. 質(zhì)量保修責任
3.1、 工程保修期內(nèi)，甲方負責質(zhì)量保修工作的管理部門為甲方的客戶服務中心。甲方在該管理部門設置專人負責對保修工作的管理，建立保修檔案，并視情況委托監(jiān)理公司或自行對保修質(zhì)量進行監(jiān)督驗收。甲方保修負責人和保修聯(lián)系人的姓名及聯(lián)系方式由甲方在保修工作正式開始前十天書面通知給乙方，如有調(diào)整，甲方應于調(diào)整前的三天內(nèi)通知乙方。
3.2、 原則上應由乙方的項目經(jīng)理 （聯(lián)系電話：）擔任本工程保修工作的總負責人（以下簡稱乙方維修經(jīng)理），代表乙方全權負責本工程的保修工作。如果本工程全部竣工驗收并移交甲方和物業(yè)管理單位后，乙方項目經(jīng)理不能專職負責本工程的保修工作，乙方應在第一次申請本工程竣工驗收時，向甲方書面另外明確一名乙方維修經(jīng)理。乙方維修經(jīng)理的人選必須經(jīng)過甲方的批準和認可，否則無效。如甲乙雙方就乙方維修經(jīng)理的人選不能達成一致，甲方有權在上述乙方項目經(jīng)理部或其公司中選擇一名他認為合適的人擔當此職務。乙方維修經(jīng)理應有權代表乙方全權處理與保修工作有關的全部事宜，包括但不限于責任的區(qū)分、費用的確認、違約金的認可、權利的行使、保修工作的實施等所有方面。乙方維修經(jīng)理所簽署的所有文件和單據(jù)等均視為乙方的最終意見，乙方不得再提出任何異議。
3.3、 乙方的維修辦公室應設置在甲方指定的維修中心或事先約定并經(jīng)甲方書面同意的地點集中辦公。乙方在保修期間的所有工作，除合同另有規(guī)定外，所有費用均由乙方承擔，包括但不限于辦公室的租賃、水電、辦公費用以及合同其它部分已明確的所有費用。
3.4、 保修期的前12個月內(nèi)，乙方應保證至少有一名管理人員每天到集中辦公地點辦公，乙方應派出足夠的維修和管理人員常駐現(xiàn)場負責維修工作，認真履行保修責任，做到服務周到，隨叫隨到。此后保修期內(nèi)乙方應在甲方通知24小時內(nèi)趕到現(xiàn)場進行維修，履行保修義務，保證維修的質(zhì)量及效果。若由于乙方未到崗，按3.6條執(zhí)行。
3.5、 若發(fā)生緊急搶修事故，乙方在接到事故通知后，應當立即到達事故現(xiàn)場搶修。乙方需指定專人在現(xiàn)場負責維修工作。在乙方人員到達之前，甲方可采取適當?shù)膽贝胧�，費用由乙方承擔。
具體時間如下：
給排水、供電設施及線路出現(xiàn)故障，乙方須在接到通知后2小時內(nèi)趕到現(xiàn)場，6小時內(nèi)完成維修工作。
其他情況，乙方須在接到通知后24小時內(nèi)趕到現(xiàn)場，48小時內(nèi)完成維修工作。
3.6、 乙方出現(xiàn)下列情況時：1）未能及時進場維修；2）不能維修或未能在甲方指定的合理期限內(nèi)維修完好；3）經(jīng)過一次維修后未能修好的；甲方有權自行另請他人代為維修并確定價格，所有修復費用及賠償費用及甲方加收管理費(修復及賠償費的20％)可以從甲方支付乙方的任何款項中扣除，但不等于解除乙方的任何應負的責任。所發(fā)生的費用超出保修款時，乙方應無條件承擔超出部分的費用，甲方有權就超出部分向乙方追索。
3.7、 乙方每次維修完畢，應負責將施工現(xiàn)場清理干凈并在完成后取得業(yè)主和甲方的驗收簽字。
3.8、 乙方所維修項目如在六個月內(nèi)再次出現(xiàn)同樣缺陷的，保修期順延，即第2條所述的保修期限順延六個月。保修期及順延保修期內(nèi)仍然由乙方承擔保修責任和相關費用。
3.9、 乙方的施工質(zhì)量原因，導致業(yè)主退房、補償?shù)热控熑�、費用及甲方的損失均由乙方承擔。乙方授權甲方全權代表乙方與相關業(yè)主進行談判，乙方應在甲方通知有關費用的3天內(nèi)向甲方支付，否則甲方加15％的違約金從保修金中扣除，并要求乙方補充保修金。
3.10、 未經(jīng)甲方同意，乙方不得擅自調(diào)整、更換所有與保修工作有關的人員。如有調(diào)整和更換乙方必須提前三天將調(diào)整和更換的理由和新的聯(lián)系方式及工作安排報甲方批準認可后執(zhí)行。如因聯(lián)系中斷，甲方有權雇請第三方完成，所發(fā)生的全部費用從其質(zhì)量保修金中扣除。
3.11、 乙方必須按甲方要求組織維修隊伍負責工程質(zhì)量問題的保修，維修人員的工種應齊全，具體的人數(shù)和施工機械及工器具必須足以滿足維修工作的需要，同時乙方必須準備一定的維修材料或可靠的貨源，確保維修工作得以及時、準確的進行實施。
3.12、 如果甲方提出要求，乙方應對某一項或某一階段的維修工作提出一份書面維修報告，以向甲方說明目前維修的情況、維修進度、維修結果、善后處理、以往工作的總結、擬采取的措施、甲方需提供的配合等事宜。
3.13、在國家規(guī)定的工程合理使用期限內(nèi)，乙方應確保地基基礎工程和主體結構的質(zhì)量。因乙方原因致使工程在合理使用期限內(nèi)造成人身、財產(chǎn)、甲方經(jīng)濟損失以及甲方權益和名譽受損的，乙方應承擔賠償責任。由于乙方的施工質(zhì)量原因（包括乙方的保修工作），導致業(yè)主退房和對業(yè)主進行補償?shù)人胸熑�、影響和費用均應由乙方承擔。乙方授權甲方全權代表乙方與相關業(yè)主進行談判。如雙方對上述施工質(zhì)量原因（包括乙方的保修工作）的責任歸屬產(chǎn)生異議時，需按市質(zhì)量監(jiān)督檢查部門對責任歸屬的鑒定意見執(zhí)行。
3.14、對于涉及結構安全的質(zhì)量問題，應當按照《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的規(guī)定，立即向甲方和當?shù)亟ㄔO行政主管部門報告，采取安全防范措施；由原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出保修方案，乙方實施保修。由此而發(fā)生的責任和費用由責任方承擔。
3.15、 整個工程的質(zhì)量保修期全部滿足兩年后，由甲方組織乙方、物業(yè)管理單位、監(jiān)理（如果有的話）等有關單位進行一次全面綜合檢查。檢查通過后，乙方應就此前已發(fā)生的保修期工作進行總結，并對下一階段的保修工作提出具體的整改和調(diào)整方案，最終形成一份書面報告，報甲方和工程物業(yè)管理單位批準。
3.16、 甲方發(fā)給乙方的《維修單》必須在規(guī)定的時間內(nèi)返還，并詳細記錄事故原因與維修過程，且需要有業(yè)主簽字確認，否則無效。
4. 質(zhì)量保修金的支付
4.1、 乙方按本保修書第3.14款規(guī)定遞交的工作報告經(jīng)甲方、物業(yè)管理單位和監(jiān)理（如果有的話）批準后，乙方應按本合同和甲方的有關規(guī)定辦理質(zhì)量保修金的結算和支付事宜。
4.2、 整個工程的質(zhì)量保修期全部滿足兩年后，甲方將結算款保修金的3%支付給乙方，并扣除期間由乙方承擔的費用。余款在保修期滿五年后結清。
4.3、 不論本合同或本保修書已有何規(guī)定，也不管乙方現(xiàn)有的質(zhì)量保修金還有多少，凡由于乙方的施工質(zhì)量原因（包括乙方的保修工作），導致業(yè)主退房或對業(yè)主進行補償而發(fā)生的所有責任和費用一經(jīng)發(fā)生，乙方應在甲方書面通知要求乙方承擔該部分的具體費用后的14天內(nèi)向甲方全額支付這部分費用，否則甲方有權對乙方處以該部分金額15％的違約金，并保留向乙方進一步追償?shù)臋嗬?/p>
5. 其他
5.1、 如乙方在保修工作中認真負責達到甲方要求，使業(yè)主滿意，甲方將在新工程發(fā)包時在同等條件下予以優(yōu)先考慮，否則甲方將降低乙方在甲方供應商管理體系的資信等級，取消乙方在興海所有工程中今后的投標資格、分包工程的施工資格，直至訴諸法律。
5.2、 乙方必須嚴格按甲方的要求進行維修，對于超出甲方發(fā)出的《維修單》范圍的維修工作，乙方應立即以電話或其它最快的方式與甲方進行聯(lián)系，以確認是否屬于乙方的維修范圍。對于超出合同和本保修書范圍，且甲方?jīng)]有確認的工作，其責任由乙方負責，所發(fā)生的費用也由乙方承擔。
5.3、 對于因保修不到位、不及時給甲方造成的業(yè)主索賠、商譽損失，以及因質(zhì)量問題在保修過程中造成新的連帶損失等，乙方同意以損失額的115%，按本保修書第4.3條的規(guī)定對甲方進行賠償。
5.4、 乙方在業(yè)主家維修時出現(xiàn)下列情況之一的，責任由乙方承擔，甲方有權對乙方處以RMB500元到RMB10000元的違約金，并保留向乙方進一步追償?shù)臋嗬�。罰款的額度由甲方自行確定，對此乙方不得提出任何異議。
（1） 吸煙、喝水（酒）、吃飯，亂說不負責任的話，對甲方的信譽造成或有可能造成不良影響和損害的各種行為或表達方式。
�。�2） 私拿、私用業(yè)主的東西的將被視為盜竊行為。
�。�3） 違反甲方關于維修過程中的成品保護和清潔標準，清理現(xiàn)場工作不及時，不能做到工完清場。（甲方提供的關于維修過程中的成品保護和清潔標準將作為本保修書的附件）
（4） 違反甲方的關于維修過程中的成品保護和清潔標準，在已（正）裝修的業(yè)主家維修時，不采取保護措施，損壞裝修。
�。�5） 進入已經(jīng)入住的業(yè)主家不提前告知甲方質(zhì)量保修管理部門，不穿鞋套進入，進入室內(nèi)后隨意超越維修所需要的合理范圍走動。
（6） 重大維修或超過一天的維修，不出具維修方案并且不知會甲方質(zhì)量保修管理部門。
（7） 維修時出現(xiàn)意外情況，不及時知會甲方。
（8） 不能做到統(tǒng)一著裝，掛牌服務。
�。�9） 不接受甲方質(zhì)量保修管理部門人員的監(jiān)督，不能及時對甲方質(zhì)量保修管理部門人員指出的錯誤行為進行整改。
6. 雙方約定有關工程質(zhì)量保修的其他事項：
a) 本項目正式交付客戶使用一年內(nèi)，按實際入住的戶數(shù)，其質(zhì)量缺陷返修率符合以下要求：總返修率不大于180條／100戶，其中：
6.1.1 墻面開裂類返修率率不大于 10條／100戶
6.1.2 門窗類返修率不大于 40條／100戶
6.1.3 裝飾類返修率不大于 30條／100戶
6.1.4 電氣類返修率不大于 20條／100戶
6.1.5 給排水類返修率不大于 20／100戶；
6.1.6 部品類返修率不大于 30條／100戶；。
6.1.7 滲漏類返修率率：
a) 屋面：入住一年內(nèi)屋面滲漏率不大于4條/100戶；
b) 廚衛(wèi)間 ：入住一年內(nèi)廚衛(wèi)滲漏率不大于4條/100戶；
c) 露臺：入住一年內(nèi)露臺滲漏率不大于4條/100戶；
d) 外窗：入住一年內(nèi)外窗滲漏率不大于4條/100戶。
b) 如返修率超過6.1.1和6.1.7條規(guī)定，每超過一條，乙方向甲方支付2000元質(zhì)量違約金，違約金從保修款中扣除。
c) 如返修率超過6.1.3，6.1.4，6.1.5，6.1.6條規(guī)定，每超過一條，乙方向甲方支付500元質(zhì)量違約金，違約金從保修款中扣除。
7. 本保修書是對合同其它部分有關保修工作的進一步明確，未盡事宜按合同及國家、地方、行業(yè)的有關規(guī)定執(zhí)行。如乙方違反本保修書的有關規(guī)定，甲方有權參照本合同的有關規(guī)定進行罰款，并保留依據(jù)本合同、國家、地方、行業(yè)的有關規(guī)定進行進一步追償?shù)臋嗬?/p>
8. 本工程質(zhì)量保修書經(jīng)雙方法人代表或其授權代表簽字和蓋章后與合同同時生效，至保修工作全部按合同和本保修書的規(guī)定履行完乙方的保修責任和義務后為止，其份數(shù)與合同份數(shù)相同，由甲乙雙方按合同規(guī)定分別持有。
甲方：青島萬科銀盛泰房地產(chǎn)有限公司
乙方：上海家樹建筑工程公司
法定代表人或其授權代表：
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日期：2006年 月 日
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