小區(qū)廣告策劃方案

　　為有力保證事情或工作開展的水平質(zhì)量，時常需要預(yù)先制定一份周密的方案，方案是有很強可操作性的書面計劃。你知道什么樣的方案才能切實地幫助到我們嗎？以下是小編幫大家整理的小區(qū)廣告策劃方案，歡迎大家分享。

小區(qū)廣告策劃方案1

　　培訓(xùn)目的：

　　1、認識小區(qū)推廣的重要性

　　2、掌握進小區(qū)的辦法和途徑，增強小區(qū)推廣主動性和積極性

　　3、讓小區(qū)活動較以前更有成效

　　目錄：

　　一、為什么非要進小區(qū)（即重要性）

　　二、小區(qū)推廣的困難和不足

　　1、不愿意做，對小區(qū)活動不重視

　　2、做了，但小區(qū)活動成效寥寥

　　3、想做，但物業(yè)干涉,小區(qū)不讓進

　　三、小區(qū)操作

　　1、信息的獲取和建檔

　　2、公關(guān)物業(yè)

　　3、活動的開展

　　4、活動的時間性

　　5、活動后期的總結(jié)、跟進

　　四、成功案例

　　教案內(nèi)容：

　　一、為什么非要進小區(qū)

　　1、小區(qū)活動可以直接帶來銷量的提升

　　小區(qū)距離我們的目標(biāo)客戶群最近，小區(qū)活動實現(xiàn)了與廣大消費者直接面對面的溝通，增加了產(chǎn)品的曝光率，有利于顧客更深入地了解產(chǎn)品，從而促進意向客戶的直接購買。同時又能有效地促進小區(qū)所在地零售終端的銷售�，F(xiàn)在億家能的南京市場小區(qū)銷量已經(jīng)超過總量的三分之一，而汕頭小區(qū)推廣已占銷售總量的三分之二。

　　2、小區(qū)已成為一個重要的銷售渠道

　　小區(qū)活動作為渠道延伸的一種形式，它和專賣店、大型建材、商超商場等賣場一樣承載著重要的銷售職能。在專賣店分布不廣泛的情況下，小區(qū)活動無疑可以幫助人們更方便的接觸到產(chǎn)品、了解產(chǎn)品，南京、鄂州的小區(qū)活動非常具有組織性和計劃性，并由專人來負責(zé)，使得小區(qū)活動的銷售取得很好的成績，銷量占到總銷量的30%以上。

　　3、小區(qū)已成為終端競爭對手的主戰(zhàn)場

　　隨著太陽能市場的逐步成熟，太陽能廠家日益增多，競爭日益激烈，他們不拘于原有的銷售方式，開始把目光集中在小區(qū)以及人員上門推廣上等；而小區(qū)里的客戶消費特點，又具有裝什么牌子、什么規(guī)格大家跟風(fēng)的特點，在這樣的市場情況下，如果我們不提前進入，當(dāng)其他太陽能進入的話，就會削弱我們的產(chǎn)品競爭力，如果雜牌子太陽能買斷的話，我們再進入就難了。

　　4、能夠有效的了解競爭對手，從而能有效的阻擊競爭對手

　　小區(qū)活動實現(xiàn)了與廣大消費者面對面的溝通,可以直接從消費者的口中獲得他們對競爭對手的評價;同時如果競爭對手也在搞活動的話可以直接看到他們得促銷方式,獲得他們的宣傳資料從而適當(dāng)調(diào)整銷售方法.另外,小區(qū)活動通過突出億家能產(chǎn)品的優(yōu)勢,實現(xiàn)有效的阻擊競爭對手。

　　5、小區(qū)推廣費用相對低廉，操作簡單

　　小區(qū)活動繞開了商場、超市的場地狹窄、競爭激烈和各種“苛捐雜稅”，又避免了專賣店高額的運轉(zhuǎn)費。同時目標(biāo)客戶群集中，人際傳播效率高，也適合開展多種形式的推廣活動。

　　二、小區(qū)推廣的困難和不足

　　1、不想做，對小區(qū)活動不重視

　　原因及分析：

　�、�、小區(qū)活動事太多

　　小區(qū)活動，得拉樣機組裝，安排人員現(xiàn)場促銷，晚上還得留人看樣機，經(jīng)銷商怕即使這樣忙忙活活搞活動，小區(qū)都不出成效，那不是自找麻煩嗎。其實只要能正確的操作小區(qū)，活動肯定會出成效的`，具體內(nèi)容見“三、小區(qū)操作”部分。

　　⑵、億家能怎能做地攤生意

　　有些經(jīng)銷商認為小區(qū)活動像擺地攤，不符合億家能品牌形象，這種顧慮也是無需的，我們可以在小區(qū)活動現(xiàn)場像擺放精品店一樣，從布置到宣傳完全可以上氣勢，完全不亞于專營店給人帶來的效果（后續(xù)內(nèi)容有詳述）。

　�、�、做品牌和要銷量的顧慮

　　經(jīng)銷商認為小區(qū)活動要氣勢、要規(guī)模是公司為提升品牌形象而做，對自己提升銷量沒有多大作用。其實公司品牌與經(jīng)銷商的銷量是相輔相成的，要做品牌、做形象、要銷量同時進行。目前太陽能好多同行，在產(chǎn)品外表上模仿我們，這樣大家一同進駐小區(qū)時，產(chǎn)品外觀上與競爭對手形不成明顯的區(qū)隔，所以我們只有從活動現(xiàn)場的宣傳、樣機布置、物料擺放等方面壓

　　倒競爭對手，也只有這樣，才能在消費者面前樹立良好的形象，體現(xiàn)出億家能品牌的實力，給消費者一種購物的安全感和信任感，無形中提升現(xiàn)場銷量。

　�、取⑷藛T不足

　　對于人員不足問題，可以在當(dāng)?shù)嘏R時招聘（如下崗工人、保險推銷員，安裝工，水暖工等），實行“業(yè)務(wù)推廣提成制”薪資結(jié)構(gòu)初期可以采用高保底低提成，后期低保底高提成的方式，調(diào)動人員的積極性，；

　　再則要注意后期的跟蹤和培訓(xùn)（企業(yè)狀況、產(chǎn)品性能、售后服務(wù)、促銷技巧等方面）。但有的經(jīng)銷商不愿意招聘，怕浪費錢見不到成效，也有些經(jīng)銷商過分依靠公司在人員方面的支持。其實一個促銷員，銷售一臺大約4000—5000元的210產(chǎn)品，一般就可以賺到

　　1200—1500元左右，公司還有相關(guān)的支持，一個月銷售一兩臺，工資發(fā)放就保底了。如果哪位帶來個小工程就是白賺了。

　　2、做了，但小區(qū)活動成效寥寥

　　原因及分析：

　　⑴、小區(qū)選擇是否恰當(dāng)（即目標(biāo)客戶群定位是否準確）

　　有些經(jīng)銷商主觀臆斷，沒有充分了解當(dāng)?shù)啬承┬�區(qū)的實際情況，見蓋房子就上，活動盲目，往往吃力不討好。所以活動前要對區(qū)域內(nèi)樓盤進行摸底，做到心中有數(shù)。此信息可以在相關(guān)房產(chǎn)部門或當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)網(wǎng)站得到（詳情見三、小區(qū)操作部分）。

　�、啤⒒顒蝇F(xiàn)場樣機、物料、宣傳等是否到位

　　有些經(jīng)銷商在搞活動時，老是認為億家能是個品牌，該買的顧客總會買的，以老大自居，小區(qū)活動沒有一點聲勢，兩三臺樣機，一兩個人員，帶一些宣傳單頁完事，有時連個拱門、橫幅都沒有，遠不如競爭對手的氣勢大，這樣怎能吸引消費者呢，怎讓消費者放心訂購如此一個品牌呢。

　　所以，要搞活動就要能從活動現(xiàn)場布置、宣傳、促銷等方面優(yōu)于競爭對手，突現(xiàn)品牌的氣勢，同時給競爭對手設(shè)置壁壘。

　�、�、是否有針對小區(qū)的個性化培訓(xùn)

　　有些經(jīng)銷商對搞小區(qū)促銷活動沒有針對性的管理和培訓(xùn)，把促銷員放出去就不問了。所以每天晚上促銷活動人員應(yīng)能聚在一起，遵循“一天進步一點”的原則，對當(dāng)天的活動作個總結(jié)，找出疑難問題，不足之處，大家共同改進，進一步統(tǒng)一講解口徑。

　�、�、進駐時機和活動持續(xù)時間是否恰當(dāng)

　　有些地方，經(jīng)銷商為了搶先在一些新的小區(qū)搞活動，沒等房子封頂，就匆匆拉一批人搞活動，提前做宣傳，但往往心里又想讓有些路過的客戶能提前訂幾臺，結(jié)果卻是一無所獲。也有的進入時機倒是準確了，但搞上個三四天就走人了，認為宣傳的差不多了就可以了，該賣的總會買的，最后效果也不太好。所以進駐小區(qū)時機不準，效果不會太好，對新的小區(qū)應(yīng)該在交鑰匙的時候，集中在小區(qū)內(nèi)開展活動。在活動持續(xù)時間上，也不應(yīng)太短（不應(yīng)低于一周，長的可以一兩個月），還要據(jù)具體情況而定。

　　3、想做，但物業(yè)干涉，小區(qū)不讓進

　�、�、物業(yè)干涉的原因：怕影響美觀；怕破壞房屋頂；擔(dān)心服務(wù)、安全性（引雷針）及有沒有好處費等等。

　�、�、建議措施：（具體公關(guān)談判在小區(qū)操作中有詳述）

　　1、利用工程推介的一些資料，向物業(yè)解釋。專業(yè)設(shè)計安裝，對樓面無任何影響；

　　2、直接公關(guān)物業(yè)主管，尤其是有物業(yè)家屬在小區(qū)內(nèi)開設(shè)零售店的，可以讓他們代銷，然后按照銷量的多少，給予主管提成，以爭取盡早進入小區(qū)搞活動；

　　3、找小區(qū)內(nèi)一有影響力的用戶，購買億家能太陽能，通過他給物業(yè)施加壓力，找到缺口；也可聯(lián)合眾多業(yè)主對抗物業(yè)。（后附詳細案例和分析）

　　4、異業(yè)聯(lián)盟，尋找共贏：

　　首先，尋找合作伙伴，合作目標(biāo)主要是裝飾公司人員、裝修工人（建材）、水暖工等。然后，培訓(xùn)、誘導(dǎo)、簽署協(xié)議。帶領(lǐng)有意向的合作者到我們的5S店，讓他們親自感受億家能的品質(zhì)，增加他們的銷售信心，并且對他們進行簡潔而有效的心態(tài)培訓(xùn)，經(jīng)過如此點撥啟發(fā)，95%的人都會樂于此行，并積極與經(jīng)銷商簽訂協(xié)議，另外還要有計劃的對他們進行企業(yè)狀況、產(chǎn)品的優(yōu)點、優(yōu)勢、售后服務(wù)、推銷技巧等方面的培訓(xùn)。

　　最后，定期進行溝通，保證酬金，我們要對每一個合作者進行詳細的登記、跟蹤和定期回訪，時刻提醒他們兼職工作不能忘，時間長了，他們養(yǎng)成了習(xí)慣就會真正變成我們的促銷人員。酬金要按時發(fā)放，保證他們兼職工作的積極性。

　　5、x某種牌子買斷時：

　　建議方法：°找物業(yè)，對其進行產(chǎn)品對照宣傳，說明其中利弊。

　　°找小區(qū)內(nèi)一有影響力的用戶，購買億家能太陽能，通過他給物業(yè)施加壓力，找到缺口。

　　°聯(lián)合其他牌子一起找物業(yè)，進行公關(guān)。

　　三、小區(qū)操作

　�。ㄋ悸罚褐灰�能買斷的，我們一定要買斷；不能買斷的我們要獨家進去搞活動；有競爭對手能進駐的我們要從現(xiàn)場的布置、宣傳等方面壓倒競爭對手，層層設(shè)置壁壘）

　　1、信息的獲取和建檔

　　為了及時有效的進入小區(qū)，我們必須掌握一個地方小區(qū)工程的第一手資料，做到對整體市場的全局了解，運籌帷幄，并建立檔案以便于及時查閱，有計劃有針對性的進入小區(qū)，避免因信息的傳遞不及時造成損失。

　　要選擇合適的目標(biāo)小區(qū)，首先需要一個小小的調(diào)研工作，其實很簡單，就是對區(qū)域內(nèi)樓盤進行摸底，調(diào)查項目如下：

　　根據(jù)調(diào)查的結(jié)果，按照一定的順序（主要以價格的高低為排序標(biāo)準）進行排序，然后選擇前十位或前二十位的小區(qū)，編制成表格《樓盤信息統(tǒng)計表》（后有附件）

　　2、公關(guān)物業(yè)

　　小區(qū)信息獲取以后，針對我們目標(biāo)客戶聚居相對集中的新的高檔小區(qū)，要進行重點公關(guān)物業(yè)主管（或其直接領(lǐng)導(dǎo)），與其接觸談判。

　　首先，針對物業(yè)干涉的原因，準備好相應(yīng)的談判物料：

　　x如太陽能安裝圖例集，應(yīng)包括：室外太陽能主機安裝示意圖；室內(nèi)管路和配件安裝圖示等；x售后服務(wù)相關(guān)政策單頁、產(chǎn)品手冊、工程手冊、相關(guān)報紙（科普報、億家能人、億家能經(jīng)銷商、有關(guān)公司報道的其他媒體報紙）；

　　x與物業(yè)有針對性的協(xié)議書，應(yīng)包括雙方的權(quán)利、義務(wù)、違約責(zé)任、費用結(jié)算方式及有效時間等（后附案例）

　　然后，開始談判（即公關(guān)物業(yè)）

　　所謂談判也就是要解決物業(yè)的許多擔(dān)憂和顧慮問題。通過太陽能安裝圖例集、售后服務(wù)相關(guān)政策單頁、產(chǎn)品手冊、工程手冊、相關(guān)報紙及有針對性的協(xié)議書等，解決物業(yè)害怕影響美觀、

小區(qū)廣告策劃方案2

　　一、前言

　　市橋鎮(zhèn)又一大戶型高尚住宅小區(qū)，首期發(fā)售單位500套，面積由90至300平方米不等，帶電梯的高層住宅小區(qū)；

　　樓盤地理環(huán)境：交通便利：地鐵三號鐵站點所在、多條公交經(jīng)路周邊配套設(shè)施全面成熟：市場、超市、銀行、醫(yī)院、學(xué)校齊備。

　　購房置業(yè)對大多數(shù)人來說，都是一項非常重大的決定，目的希望住房環(huán)境的改善，生活更加“優(yōu)越、便利、和諧”。

　　“錦繡天地”，番禺市橋鎮(zhèn)的又一個大戶型高尚住宅小區(qū)的推出，我司作為本地區(qū)一家專業(yè)的廣告公司，對本地文化有非常深入的了解，現(xiàn)以專業(yè)廣告人的服務(wù)態(tài)度為龍翔房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供“錦繡天地”的廣告策劃方案，把“錦繡天地”塑造為番禺地區(qū)又一明星樓盤，使錦繡天地的銷售取得豐碩的成果。

　　二、市場相關(guān)環(huán)境分析

　　20xx年，上半年市橋樓市將在理性中升溫。幾個大盤，名盤在去年推出的力作，尤其是廣告的大規(guī)模推廣運作后，在現(xiàn)時相當(dāng)長的一段時間里，很有可能是繼續(xù)以余留樓盤的推廣為主，在理性中穩(wěn)中求升。典型的如海倫堡，番奧，金海岸花園等在過去一年的市場推廣和廣告大戰(zhàn)后，近段不會立即推出新品，而是繼續(xù)進行各自余留樓盤的推銷。因為去年，尤其是海倫堡在廣告推廣上可謂是大手筆，不遺余力，甚至是到了廣告資源枯竭的邊緣。所以在今年的上半年，他們重要的是進行市場的維護和次推廣，估計其廣告策略的力度和市場動向較之于20xx年將趨向于理性運作，所以不會有大規(guī)模的廣告攻勢來沖擊市場。

　　而其他的一些二線樓盤也在秘密的進行新一期的籌備開發(fā)，但都是下半年后才入市。而錦繡天地選擇在6月份上市，在時間上以占取先機。

　　同時作為市場和消費者在經(jīng)歷了過去一年的樓盤新概念，新戶型，大勢廣告推廣的洗禮后，更多的是理性，冷靜的對待樓市的動態(tài)。所以錦繡天地作為新生樓盤，帶來的新的設(shè)計理念，新的規(guī)劃布局，新的居住主題等相對于老品牌來說，具有較強的新穎性和生命力�？陀^受關(guān)注的系數(shù)加大，所以打出好的定位，獨特的賣點，結(jié)合自身優(yōu)勢，競爭力還是較大。

　　三廣告策略及投入的必要型和可行度分析

　　1一般情況分析

　　購房置業(yè)是人生的一件大事，因而消費者在買房的時候整體行為都是理性的，相對于“享受”型房屋購買來說，“安居”型置業(yè)更重要，“實用”型更趨理性。但市場上充斥一些大勢宣揚某種風(fēng)情，某種自然生活的宣稱只是停留于表面做文章。經(jīng)過調(diào)查得出，這些對居住在番禺的需購房者的意義不大。他們也許會有沖動去看看這些樓盤，甚至買下房子，但一段時間后才發(fā)現(xiàn)和自己真正需求的相差很遠。

　　對于樓房外立面的美觀，園林設(shè)計的精致等，在本地區(qū)購房者的心目中這些應(yīng)該是樓盤本身應(yīng)該具備的硬件設(shè)施。尤其是一些空洞的無法讓消費者在現(xiàn)實生活中能實在體會的所謂“居住文化”讓人難以理解。所以能讓購房者入住后感到真正滿意才是前提，如適宜的居住空間，完善的配套服務(wù)，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理等基礎(chǔ)完善了，才有繼續(xù)延續(xù)的基礎(chǔ)。所以樓盤在初期的廣告中注重上述基礎(chǔ)的推廣，人性化的為消費者打造他們心里真正所求，現(xiàn)實真正所需的東西，才能真正的打動消費者。

　　2市橋典型樓盤廣告推廣剖析

　　海倫堡：華景地產(chǎn)的新力作，華景新城的升級品，突破傳統(tǒng)的樓盤理念，大膽采用北歐建筑設(shè)計風(fēng)格，其樓盤的整體品質(zhì)較高，社區(qū)成熟，園林風(fēng)景，布局設(shè)計獨具北歐風(fēng)情，居住文化更是獨局特色，尤其是細節(jié)的布局彰顯出濃厚的藝術(shù)氣息。所以其高出其他樓盤的價格自然不足為奇。者固然與他本身的高品質(zhì)有直接聯(lián)系，但其廣告策略的功效不可小視，尤其在居住文化的塑造上更是形成空前的“海倫堡“風(fēng)潮，以下對其作直接扼要的剖析：

　　市場推廣：

　�。�1）打出獨特賣點，立場獨特個性。

　　海倫堡融匯水歐建筑藝術(shù)精華，同時結(jié)合本地市場需求，打造獨具特的樓盤和絢麗水景，在市場中獨領(lǐng)風(fēng)。其科學(xué)的布局，將每一寸景都展現(xiàn)在各個樓盤間，使得樓盤賦予了新鮮獨特的元素。

　�。�2）推住創(chuàng)新產(chǎn)品，主張生活新空間。

　　海倫堡不但以傳統(tǒng)的戶型滿足市場，更不斷推全新概念的產(chǎn)品開發(fā)市場“二度空間”“5×2生戶型”等新銳產(chǎn)品的打造，不僅推動番禺居住新理念，更多的是開拓市場，占取更多份額。

　�。�3）營造北歐風(fēng)情的建筑藝術(shù)和居住文化，掀起海倫堡風(fēng)潮。

　　從樓盤的整體風(fēng)格到外立面，再到每個細節(jié)。從風(fēng)景的大布局到每個角度展現(xiàn)不同的風(fēng)景，海倫堡著心情心營造北歐風(fēng)情，和享受藝術(shù)的生活方式，并在每處細節(jié)如廣場、雕塑、鑄缺、方形、線腳、別致的木椅等等。展現(xiàn)的淋漓盡致，使人置身其中，苑然一個藝術(shù)的天堂。同時海倫堡渲染的生活方式也獨具特色，騎樓式的假日商業(yè)街、營造異國情調(diào)：書店、咖啡店、感受心靈和非凡體驗。花店、雜貨店、酒館、糕店等洋溢著一縷縷異國情調(diào)和文化。對于享受生活者來說，這樣的地方自然為其所好。

　�。�4）完善的配套設(shè)施，獨特的服務(wù)。

　　海倫堡的配套建設(shè)自然齊備：哪怕是一幢配電房都能像

　　藝術(shù)品一樣去打造。可見其用之深和全。物業(yè)管理、保安服務(wù)也是不同于一般的樓盤。力爭在每一件小事上做好、做透、這種以“小”為基礎(chǔ)，注重細節(jié)的服務(wù)，才能真正的打動購房者，對居住在海倫等的人來說，享受如此細心的服務(wù)是其他樓盤所不能做到的。

　　以上只是對市場推廣大致的了解，其廣告策略的推廣上獨具見解：

　�。�1）廣告主題表現(xiàn)策略：

　　極強的情感、色彩、渲染海倫的居住文化，建筑藝術(shù)、社區(qū)、服務(wù)、在立足自身各方面較為完善的基礎(chǔ)上，大專感性訴求路線。以營造消費者心理潛在需求和掀起全新的居住、生活理念為出發(fā)點，棄一般的，較為直白的展現(xiàn)主題。這種手法的運用極大的觸動了追求高素質(zhì)生活和被高素質(zhì)生活吸引的�？芍^是雙管齊下，準業(yè)主和潛在客戶、其主其地層面的客戶都起到了作用，樓盤的銷自然不愁�！肮怅幈幻烂赖南�費”“時間歷煉、感悟自然”……等主題的概括。

　�。�2）廣告主題的表現(xiàn)方式：

　　影視廣告：生動、形象、直觀的將主題結(jié)合唯美的畫面。富親透力的音樂。將“海倫堡”的主題展現(xiàn)的淋漓盡致。營造品牌和文化。

　　平面廣告：增強海倫堡在市場上的訊息觸達的獨特空間，

　　專業(yè)樓、畫冊：系統(tǒng)、詳細的詮釋海倫堡的魅力，詮釋品牌價值。

　　活動造勢促銷：推近與市場的距離，將內(nèi)在的特質(zhì)參透，深化廣告主題和海倫堡形象。

　�。�3）媒體推廣：

　　各種媒體的安排組合和籌劃都是以海倫堡的品牌推廣和樓盤銷售為中心。人們在電視中能聽、看、感覺海倫堡、在戶外能看到海倫堡。

　　電視、報紙、戶外媒介組合：大面積的覆蓋、傳播信息。

　　電視、戶外媒介組合：著造、提升品牌形象。

　　活動樓書組合：深化、鞏固品牌。

　　海倫堡的廣告定位，主題的表現(xiàn)形式以及媒體的安排，都較全面的將市場推廣的重要元素作出詮釋。市場和消費者對海倫堡的認知較為深刻，“不到海倫堡不算到市橋”足可以看出廣告的獨特作用。其他的如番奧陽光城的“嘗嘗新生活的味道”�！斑\動就在家門口”等。將奧林匹克的精神和運動結(jié)合起來，也是獨特的定位和賣點吸引市場，一推出就受到了市場的歡迎。其中的廣告推廣策略都起著互關(guān)重要的作用。所以鴻禧在自身各優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，在前期作好廣告推廣。以便打開良好的局面。

　　3、消費市場和人群分析。

　　消費市場144：番禺市橋和各鎮(zhèn)的成功商人，在前幾年的房地產(chǎn)發(fā)展過程中雖互購但隨著居住觀念和房地產(chǎn)的發(fā)展，他們當(dāng)中有的可能會再次投資置業(yè)，或選擇新的樓盤。而市橋的白領(lǐng)人群也有相當(dāng)數(shù)量的潛在客戶，所以抓住這些人的心理，及時的推出廣告進行整體推廣。

　　3、消費人群分析

　　目標(biāo)消費群：

　　a、XX區(qū)各鎮(zhèn)的成功商人、高級白領(lǐng)等。

　　b、在市橋購房入戶市橋，使孩子在市橋接受良好的教育。

　　c、思鄉(xiāng)情愫，渴望落葉歸根的歸僑。

　　據(jù)資料分析，20xx年番禺全區(qū)總?cè)丝?44408人，農(nóng)業(yè)人口551250人，占58.4%，作為中心城區(qū)的市橋鎮(zhèn)常住人口163198人，除市橋鎮(zhèn)外，番禺還設(shè)有19個鎮(zhèn)，區(qū)內(nèi)人口主要分布于19個鎮(zhèn)中。番禺市橋鎮(zhèn)常住人口較少，在前幾年的房地產(chǎn)發(fā)展過程，很多市橋常住人已購房，但XX區(qū)更多的人口分布于各鎮(zhèn)，市橋鎮(zhèn)外，其他鎮(zhèn)人民的購房空間更大。目前為止，還沒有任何大型房地產(chǎn)發(fā)展公司到區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)作房地產(chǎn)直接銷售，因此廣告及促銷活動可考慮針對目標(biāo)人群直接在有一定經(jīng)濟實力的鎮(zhèn)中進行。

　　經(jīng)濟的發(fā)展，當(dāng)?shù)馗麈?zhèn)人民生活富裕了，想住更好的，但他們關(guān)心更多的是下一代、二代，希望他們能接受良好的教育，于是購房入戶市橋，使子女能入讀市橋?qū)W校，甚至是名校是很多購房者最重要的目的，以教育為題，喚起消費者的潛在的消費需求是廣告策劃其中一個重要的手段。

　　番禺是一個有名的僑鄉(xiāng)，許多“番禺人”早年移居港澳，如今思鄉(xiāng)情愫，渴望落葉歸根。作為中老年的歸僑，回鄉(xiāng)購房，住房方面有幽雅的環(huán)境外，醫(yī)療配套設(shè)施齊備十分重要。而市橋鎮(zhèn)有多間大型醫(yī)院，因此歸僑通�？紤]在市橋購房，而房地產(chǎn)公司配合賣點，在小區(qū)內(nèi)設(shè)有醫(yī)療務(wù)服務(wù)室，能為該區(qū)住戶提供日常身體檢查，定期聘請營養(yǎng)師，心理醫(yī)生為住戶提供身體健康方面的咨詢，包括心理、營養(yǎng)保健方面的咨詢等等。此項服務(wù)進一步更有力地說明社區(qū)配套設(shè)施齊全，服務(wù)盡善盡美，為業(yè)主創(chuàng)造健康的生活氛圍，對樓盤的銷售有一定的推動作用。

　　四、廣告策略及媒介整合建議

　　1、廣告建議事項

　　目前大部分樓盤均以大面積綠化和水景作為樓盤的賣點，“陽光生活、歐陸風(fēng)情、感悟自然”。在大都市區(qū)樓盤銷售中，綠化和水景對平常生活在擁擠的城市中的消費者來說的確很重要，但據(jù)XX區(qū)市場調(diào)查資料反映，在市橋鎮(zhèn)購房的對象大部分是來自其他各鎮(zhèn)居民，購房目的以為子女教育、方便工作為主。而錦繡天地作為一個中高檔次的樓盤，目標(biāo)人群通常是高級白領(lǐng)階層及富裕階層，經(jīng)調(diào)查研究得出該階層的人通常以30-45歲年齡段為主，中年人較為務(wù)實，考慮住宅周圍配套設(shè)施完

　　善，免分精力為瑣碎生活而*心，全心全意投入工作，建議廣告主題定為：“錦繡天地，用心為您營造溫馨的家”。以人為本，服務(wù)盡善盡美。通過影視廣告、平面廣告，廣告推廣活動等手段，圍繞該主題從多個角度使消費者認識錦繡天地，用心為您服務(wù)，使您的`生活更加優(yōu)越、更加和諧，更加健康。

　　2、廣告目標(biāo)

　　提高發(fā)展商及樓盤的知名度，達到促進銷售的目的。

　　傳播影響程度：不知名——知名——了解——信服——行動

　　3、廣告訴求對象

　　錦繡天地作為大戶型的高尚住宅，并根據(jù)前面的消費人群分析，目標(biāo)人群將會是XX區(qū)（特別是各鎮(zhèn)）以及周邊地區(qū)的成功商人、高級白領(lǐng)、歸僑等富裕階層人士。

　　4、廣告表現(xiàn)

　　廣告主題：錦繡天地，用心為您營造溫馨的家

　　a、各時期廣告表現(xiàn)

　　時間內(nèi)容目的

　　樓盤引入期盡心盡力為教育有健康才有幸福提高發(fā)展商知名度，誘導(dǎo)消費欲

　　品牌前造期生活環(huán)境篇（突出交通、生活便利、房屋間隔合理）生活優(yōu)越篇（突出社區(qū)環(huán)境幽雅，服務(wù)設(shè)施齊備、服務(wù)周到）生活和諧篇（孩子教育問題無憂、健康問題無憂，生活無憂郁）全面地向消費者介紹錦繡天地

　　品牌成熟期入住錦繡天地，我更愛我家推介社區(qū)服務(wù)及文化

　　b、公關(guān)活動的推薦

　　時間活動內(nèi)容目的

　　樓盤引入期1、與XX區(qū)共青團、國內(nèi)某知名品牌企業(yè)、有mba課程成功開辦的高校，聯(lián)手舉辦“企業(yè)管理研討會”邀請XX區(qū)各鎮(zhèn)成功企業(yè)主及高級白領(lǐng)參加2、在學(xué)生新學(xué)期開學(xué)前，對貧困學(xué)生進行支助活動。讓目標(biāo)人群對發(fā)展商及樓盤有所了解。提高發(fā)展商的知名度

　　品牌前造期3、與XX區(qū)內(nèi)某高檔小車銷售商聯(lián)手合作舉辦“安全用車”聯(lián)誼活動。可考慮向到會人員贈送有錦繡天地圖樣或標(biāo)記的汽車用品讓目標(biāo)人群進一步對樓盤有所認識。

　　品牌成熟期以推廣社區(qū)文化為主4、小區(qū)內(nèi)“我愛我家”有獎?wù)魑幕顒�，�?yōu)秀文章刊登于番禺日報。5、舉辦“家庭同樂，烹飪大賽”6、舉辦“家庭同樂，體育競賽”由住戶直接向大眾表達在錦繡天地安家后，家庭溫馨和睦的一面，進一步體驗出“錦繡天地，用心為您營造溫馨的家”的概念。

　　5、各時期，廣告策略

　　a、樓盤的引入期（形象塑造）：

　　該時期以發(fā)展商的形象廣告為主，讓社會各界對發(fā)展商有正面深刻的認識；以教育為題的廣告同期推出，誘導(dǎo)消費者購房。

　　表現(xiàn)方式：（1）、影視廣告為主

　�。�2）、對捐資助貧的有意義公關(guān)活動，利報紙的軟性報導(dǎo)，使社會各界對發(fā)展商有正面的認識，提高發(fā)展商的知名度。

　�。�3）、配合公關(guān)活動，與XX區(qū)共青團委、國內(nèi)某知名品牌企業(yè)及開辦mba課程成功的高校聯(lián)手舉辦“企業(yè)管理研討會”，活動邀請區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)成功企業(yè)主及高級白領(lǐng)參加，目的讓目標(biāo)人群對發(fā)展商及樓盤有全面的認識。

　　b、市場成長、品牌前造期（概念推廣）：

　　由于前期廣告及活動的推廣，在消費者心目中已對發(fā)展商及樓盤有一定的認識，龍翔房地產(chǎn)發(fā)展有限公司是一個有實力的發(fā)展商，購錦繡天地，有信心。在現(xiàn)階段廣告方面則全方位地向消費者推介錦繡天地：交通便利、周邊配套設(shè)施全面成熟、環(huán)境幽雅、房屋間隔合理、生活方式優(yōu)越、和諧、健康

　　表現(xiàn)方式：

　�。�1）、通過影視廣告，制作多個專題片，讓消費者在短時間內(nèi)對錦繡天地有一所認識，如“生活環(huán)境篇”突出生活便利、房屋間隔合理；“生活優(yōu)越篇”突出社區(qū)環(huán)境幽雅、服務(wù)設(shè)施齊備，社區(qū)服務(wù)周到等；“生活和諧篇”孩子教育問題無憂、父母健康問題無憂、生活無憂，全心投入工作。

　　（2）、通過宣傳冊、宣傳資料的制作，使消費者對錦繡天地有一個細致深入的了解，包括具體地理位置、房屋平面圖、各單位的價格，小區(qū)內(nèi)提供的服務(wù)等等。

　　（3）、制作海報、公路牌加深消費者對樓盤的印象。

　�。�4）、與XX區(qū)內(nèi)某高檔小車經(jīng)銷商聯(lián)手合辦“安全用車”聯(lián)誼活動，并向目標(biāo)人群贈送帶有錦繡天地標(biāo)記的禮品。

　　（5）、在行業(yè)性的報紙、雜志中刊登廣告，在業(yè)內(nèi)提高發(fā)展公司及樓盤的知名度。

　　c、品牌成熟期（社區(qū)文化推廣）

　　樓盤銷售進入成長期后期和成熟期，市場上已為消費者廣泛認識與接受，銷售量穩(wěn)步增長。與此同時，新的樓盤也紛紛推出，競爭日趨激烈，本階段以鞏固原有市場并開拓新市場為主，展開競爭性廣告宣傳，引導(dǎo)消費者認牌選購，通過對小區(qū)文化服務(wù)推廣，強有力地說服“錦繡天地，用心為您營造溫馨的家”，全面打造錦繡天地為名牌樓盤，加深消費者對樓盤的印象及認識，進一步穩(wěn)定銷售。

　　表現(xiàn)方式：（1）、通過影視廣告，制作專題廣告片，推介社區(qū)文化，社區(qū)服務(wù)周到，入住后無后顧之憂。

　　（2）、在小區(qū)內(nèi)舉辦“我愛我家”有獎?wù)魑幕顒�，�?yōu)秀文章刊登于番禺日報，目的由住戶直接地向大眾表達在錦繡天地安家后，家庭溫馨和睦的一面。

　�。�3）、更換海報及路牌廣告，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為主題，突出錦繡天地名牌樓盤的形象。

　�。�4）、制作臺歷、記事本于元旦前廣泛贈送業(yè)主及各界人士。每頁臺歷的主題反映錦繡天地內(nèi)環(huán)境幽雅、生活健康、舒適等。

　　（5）、小區(qū)內(nèi)制作海報，鼓勵區(qū)內(nèi)業(yè)主向親友推介樓盤，并向成功推介者加之獎勵等。

　�。�6）小區(qū)內(nèi)舉辦“家庭同樂，烹飪大賽”，盡一步向各界展示入住錦繡天地家庭和睦、溫馨的一面。

　　6、媒介整合策略

　　a、電視媒體：最有效力的廣告信息傳播渠道，聲形兼?zhèn)�，覆蓋面廣，并具有強制性廣告的特點，所以整個廣告推廣活動中，電視媒體作為首選。

　　本港、翡翠臺的節(jié)目質(zhì)量較高，收視率高，收費也高，但千人成本較低，覆蓋率較廣，有效觸達率較大，效果明顯。

　　鳳凰衛(wèi)視中文臺是由鳳凰衛(wèi)視有限公司開辦的全球性華語衛(wèi)星電視臺，也是香港唯一一家24小時晝夜播出的電視臺。她立足香港，以溝通大陸港臺兩岸三地及亞洲甚至全世界的華人為宗旨。1999年8月由國家統(tǒng)計局北京美蘭德信息公司在中國大陸地區(qū)為鳳凰衛(wèi)視做的普及率調(diào)查顯示，鳳凰衛(wèi)視中文臺在中國大陸現(xiàn)有4178萬戶收視家庭，其中，在各主要城市北京、上海、廣州、成都等地的觀眾量達到2823萬戶，共有9040萬人，普及率達20.2%。而ac尼爾森調(diào)查公司于1999年5月在中國30個城市做的新世紀調(diào)查報告中顯示，鳳凰衛(wèi)視觀眾的家庭總收入在4000元人民幣以上有15%，比全部電視觀眾的同樣家庭收入高出87%，43%的鳳凰觀眾教育水平在大專以上，比全部電視觀眾的同程度教育高出34%。42%鳳凰觀眾是經(jīng)理人、專業(yè)人士、政府官員，比全部觀眾的同程度比例高出13%。以上種種可見鳳凰衛(wèi)視的觀眾無論在家庭收入、教育水平及工作崗位均比一般電視觀眾高，所以他們的消費能力亦相對為高。在番禺及周邊地區(qū)，鳳凰衛(wèi)臺的觀眾正好也就是本樓盤銷售的目標(biāo)人群。

　　星空衛(wèi)視是一個全新綜藝頻道，以娛樂內(nèi)容為主，全天24小時普通話播出，該頻道努力讓12至40歲的觀眾都可找到自己喜愛的節(jié)目。

　　因為鳳凰衛(wèi)視及星空衛(wèi)視均是新生頻道進入市場，廣告收費較低，適合長期媒體投放。

　　因此樓盤的引入期及市場成長品牌前造期的電視廣告則建議在四臺同時投放，但要安排好時間段，以免沖突；而樓盤的成熟期的電視廣告在鳳凰衛(wèi)視及星空衛(wèi)視長期投放。

　　b、報紙媒體：報紙具有特殊的新聞性，從而使廣告在無形之中增加可信度，因此樓盤的引入期適宜在番禺日報刊登一些軟性廣告，提高發(fā)展商的知名度，市場成長品牌前造期可考慮在行業(yè)性的報紙，如南方都市報的房地產(chǎn)廣告專欄刊登廣告，在房地產(chǎn)行內(nèi)推高發(fā)展商及樓盤的知名度。但由于地區(qū)性的文化特點及XX區(qū)人口廣泛分布于各鎮(zhèn)村中，在鎮(zhèn)村內(nèi)購買報紙并不如城市之方便，報紙在鎮(zhèn)、村的發(fā)行量不大，因此選擇報紙向目標(biāo)人群推介樓盤，意義不大。

　　c、戶外廣告媒體：戶外廣告主要選擇路牌廣告及公交車站的燈箱廣告，兩方面的廣告設(shè)計統(tǒng)一，在樓盤推介的不同時期，設(shè)計不同的主題廣告。路牌廣告、車站燈箱廣告的形象突出，主題鮮明，設(shè)計新穎，引人注目，易于記憶，收到的廣告效果較好，路牌廣告可選擇在一些經(jīng)濟實力強，企業(yè)集中，常住人口及華僑人數(shù)多的鎮(zhèn)進行，如石基鎮(zhèn)是全國百強鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鐘村鎮(zhèn)有工商企業(yè)眾多，年產(chǎn)值高，蓮花山鎮(zhèn)有蓮花港，港澳同胞出入的口岸……車站燈箱廣告可選擇在市橋鎮(zhèn)目標(biāo)人群眾多的路段進行，如清河路，西麗路等。

　　d、交通廣告：交通廣告流動性大，接觸的人員多，閱讀對象遍及社會各階層，適當(dāng)打一些車身廣告可以提高樓盤在區(qū)內(nèi)的知名度，能產(chǎn)生較好的作用，建議選擇往返各鎮(zhèn)的公交車作車身廣告，效果明顯，費用較低。

　　e、海報、宣傳冊、宣傳單張、資料袋，要求設(shè)計風(fēng)格統(tǒng)一、新穎，制作和印刷精美，并針對消費者心理而設(shè)計，才能夠喚起消費者的潛在消費需求。對購買行為具有非凡的影響力，同時海報、宣傳冊、宣傳單的設(shè)計好與壞，制作是否精美直接影響發(fā)展商及樓盤銷售的好壞。

　　7、其他建議事項

　　a)教育為題：喚起消費者的潛在的消費需求

　　購房入戶市橋，為子女提供優(yōu)良的教育環(huán)境是很多購房者的目的，錦繡天地正對面就是星海中學(xué)，學(xué)校師資優(yōu)良、孝育設(shè)施齊備，環(huán)境幽雅，住戶的孩子們上學(xué)方便。另外發(fā)展商還可以與市橋某一省市級中小學(xué)校聯(lián)姻，這樣對消費者更具吸引力，并設(shè)社區(qū)專車，接送聯(lián)姻學(xué)校的學(xué)生。

　　小區(qū)配合孩子的教育問題，在小區(qū)內(nèi)設(shè)立圖書閱覽室，為孩子們提供幽雅、安靜的讀書環(huán)境。

　　藝術(shù)培養(yǎng)同樣對孩子們健康成長起重要作用，家長們希望孩子們學(xué)習(xí)成績優(yōu)秀外，還要有某方面的藝術(shù)特長，發(fā)展高可考慮與少年宮或藝術(shù)學(xué)校聯(lián)手合作，為住戶孩子提供藝術(shù)培養(yǎng)，如彈鋼琴、畫畫等等。

　　b)健康為題：有健康才有幸福

　　健康是幸福人生的根本。當(dāng)今社會競爭愈趨激烈，生活環(huán)境日益擠迫，緊張繁忙的生活形態(tài)里，人們很容易處于一種亞健康狀態(tài)。營養(yǎng)過盛使人容易患

　　有高血壓，肥胖等癥狀。因此小區(qū)內(nèi)設(shè)有設(shè)備較為齊全的醫(yī)療服務(wù)部，平常為人們提供日常的醫(yī)療服務(wù)外，還可定期為住戶們提供身體檢查，如血壓、心肺功能等等，并且可為住戶們提供身健康方面的咨詢，包括心理咨詢輔導(dǎo)，心理輔導(dǎo)在目前是一項較為受歡迎的服務(wù)項目

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